EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş.'nin Yönetici, Araştırma ve Raporlama Departmanı uzmanlarından Gökçen Taşkın, konut, AVM, ofis ve otel yatırımları kapsamında İstanbul'un yeni Maslak hattı olarak değerlendirilen yükselen yatırım bölgesi  Basın Ekspes Yolu  ve çevresini geniş kapsamlı bir raporla mercek altına aldı.

Avrupa yakasında havaalanına yakın bir bölgede yer alan, batısında Küçükçekmece, doğusunda Bağcılar ve Bahçelievler ilçelerini kapsayan, bu bakımdan hızla gelişen üç ilçeye sınırı olmanın yanı sıra E-5 ve TEM otoyollarını birleştiren önemli bir aks olan Basın Ekspres Yolu ve çevresi, gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından İstanbul'un büyük fırsatlar barındıran yeni Maslak hattı olarak değerlendiriliyor.

Bölgede ekonomik gelişim hızlı

Bölge hakkında geniş kapsamlı bir araştırma gerçekleştiren EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. Yönetici, Araştırma ve Raporlama Departmanı uzmanı Gökçen Taşkın, bölgede özellikle tekstil sektörünün gelişmiş olduğunu, bunun yanı sıra metal işleri, taşımacılık gibi sektörlere hizmet veren küçük ve orta ölçekte atölye ve imalathaneler ile depoların bulunduğunu, bölge halkının çoğunluğunu işletme sahibi esnaflar ile orta gelir düzeyine sahip işçilerin oluşturduğunu ifade ediyor. 

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık uzmanı Taşkın, diğer yandan bölgenin özellikle son zamanlarda mavi yakalılar kadar beyaz yakalılar tarafından da yaşam alanı olarak tercih edilen bir bölge olarak öne çıktığını, Basın Ekspres Yolu'nun E-5 yönünün aynı zamanda Atatürk Havaalanı’na bağlandığını, bu nedenle havaalanında çalışanların da önemli ölçüde bölgede ikamet etmeyi tercih ettikleri belirtiyor.

Taşkın, son yıllarda bölgede görülen yapılaşmanın hızlı gelişimi nedeniyle Basın Ekspres Yolu'nun tercih edilmesinde gözle görülür bir artış olduğunu da kaydediyor. 

Konutta markalı projeler prim yapıyor

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık'a göre son dönemde özellikle konumu ve imar durumu nedeniyle cazibesi giderek yükselen Basın Ekspres Yolu, yatırımcıların lanse ettiği gibi yeni Maslak hattı olarak şekillenmeye başlamış buluyor. Uzmanlar, henüz yoğun bir ofis bölgesi olmasa da Basın Ekspres Yolu ve çevresinde konut, AVM ve otel yatırımlarının büyük hız kazandığının altını çiziyorlar.

Eva Gayrimenkul tarafından hazırlanan "İstanbul Markalı Konut Sektör Raporu" kapsamında yapılan analize göre markalı konut projeleri açısından Basın Ekspres Yolu ve çevresi en çok değer artışı gösteren bölgelerden biri olarak dikkatleri üzerine çekiyor. İnceleme kapsamına alınan aks, üç ilçenin birleşmesinden oluştuğu için analizler ilçe bazlı değil, yolun oluşturduğu aksın çevresi olarak ele alınıyor.

Bu kapsamda onsekiz ayda  markalı projeler bazında  yüzde 45 prim yapan bölgenin değer artışı oranı hesaplanırken, bölge ve çevresindeki markalı konut projelerinin birim metrekare fiyatlarının bir buçuk yıldaki değişim yüzdesi esas alınmış bulunuyor.

Bu bağlamda, rapora göre bir buçuk yılda bölgenin takribi değeri markalı projeler bazından yüzde 45 artarken, bu yüzdeye Bahçelievler alt bölgesinin katkısı yüzde 16, Bağcılar bölgesinin katkısı ise yüzde 36 oranında belirleniyor. Bölgenin yüzde 45 gibi bir değere ulaşmasında ise Küçükçekmece ve Esenler ilçe sınırlarına dâhil olan ve 2012 senesinde satışa çıkan Güneşli, İstanbul Suites, Mall of İstanbul gibi büyük çaplı projelerin neden olduğu görülüyor.

'Aile konutu' ile markalı konutların fiyat farkı

EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanı Taşkın, Basın Ekspres Yolu çevresindeki konut projelerinde genel olarak 3+1, 4+1 ve 5+1 dairelerin birim fiyatlarının KDV’den arındırılmış haliyle takribi 2.900 TL ila 4.000 TL/m2  aralığında değiştiğini ifade ediyor. Markalı projelerde ise 2012 bölge ortalamasının 3.500 TL/m2 olduğu belirtiliyor.

Bunun yanında, bölgede yer alan rezidans projeleri ve markalı konutlarla aile konutları olarak nitelendirilen konut projeleri arasında fiyat farklılıkları olduğu belirleniyor. Buna göre, aile konutlarında fiyatlar KDV‘den arındırılmış hali ile 2.800 ila 3.800 TL/m2, rezidans projelerinde ise 3.780 ila 5.700 TL/m2 arasında değişiyor.

Güneşli ve Yenibosna konutları talep görüyor

EVA Gayrimenkul yetkilileri, özellikle Güneşli ve Yenibosna civarında yoğunlaşan yeni konut projelerinin, bölge halkının güvenlikli, çeşitli sosyal imkânlara sahip, daha büyük ve lüks konutlara çıkma taleplerine cevap verdiğinin altını çiziyorlar. 

Diğer yandan, araştırmaya göre Güneşli bölgesinde yer alan konut projeleri iki tip kullanıcıya hitap ediyor. Çocuklu ailelere yönelik projelerde 3+1 tipi dairelerin çoğunlukta olduğu gözlemlenirken, bir diğer kesim havaalanında ve çevre sanayilerde çalışan orta-üst gelir grup olarak öne çekiyor.

Çocuklu ailelere hitap eden projelerin genelinde yeşil alanların varlığı, site güvenliği, çocuk oyun alanları, yüzme havuzları, spor alanları ve kapalı otopark imkânları büyük önem taşıyor. Nitekim EVA Gayrimenkul'un gerçekleştirdiği bütün araştırmalar, 2023‘e giden yolda konutta tercih nedenlerinin başında güvenlik, ulaşılabilirlik, erişilebilirlik gibi niteliklere olan talep giderek daha da öne çıkıyor. 

EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanı Taşkın'a göre Basın Ekspres Yolu ve çevresi konut projelerinde bu ihtiyaçları karşıladığından bölge çalışanları için özellikle son yıllarda ciddi ölçüde tercih ediliyor. Taşkın, yakın geçmişte mevcut bölgenin barınma ihtiyaçlarını yeterli düzeyde karşılayamadığı için daha uzak yerlerde yaşamayı tercih eden kesimlerin, artık talep ettikleri itelikleri bu bölgede bulabilmeleriyle nedeniyle Basın Ekspres Yolu ve çevresinde yaşamaya başladıklarına vurgu yapıyor.

Taşkın, söz konusu gelişme nedeniyle bölgenin yatırımcılar ve yeni konut projesi gerçekleştirmek isteyen gruplar açısından da öncelikli tercih sebebi haline geldiğinin altını çiziyor. 

Nüfus artışına paralel AVM yatırımı da artıyor

Araştırma sonuçlarına göre bölgede nüfus artışı yaşandıkça çeşitli kuruluşların AVM yatırımları da özellikle son zamanlarda hız kazanıyor. Nitekim Eva Gayrimenkul ve Akademetre Research tarafından düzenli olarak yayınlanan "Türkiye AVM Potansiyel Raporu", ülke genelinde AVM’lerin güncel kiralanabilir alan bilgisine göre iller bazında ihtiyaç ve doygunluk analizini düzenli olarak ortaya koyuyor. Buna göre 2013-2015 dönemini içeren bu yılki analiz sonucunda İstanbul’da mevcutta 3.1 milyon metrekare kiralanabilir AVM alanı bulunduğu, ancak kentin henüz doygunluğa erişmediği saptanmış bulunuyor.

Söz konusu büyüklüğün yüzde 15'ine karşılık alan yaklaşık 450.000 metrekaresi Basın Ekspres bölgesinde yer alıyor. Araştırma, bölgedeki AVM’lerin çoğunlukla 20.000 metrekare kiralanabilir alandan büyük olduğu ve bir  bölümünün de  karma projeler kapsamında olduğu bulguluyor. 

Buna göre EVA Gayrimenkul uzmanları, bölgede 2015 yılına kadar açılacağı duyurulan AVM’lerin yaklaşık kiralanabilir alan büyüklüğünün 70.000 metrekare olduğunu, AVM gelişiminin markalı konut projeleriyle paralel ilerlediğini vurgu yapıyorlar.

İş merkezi olma yolunda ilerliyor

Ofisler açısından bölgenin değerlendirilmesinde ise EVA Gayrimenkul uzmanları, Basın Ekspres Yolu'nun son birkaç yıldaki gelişimine bakıldığında Maslak Büyükdere Caddesi örneğinde olduğu gibi yeni bir iş merkezi aksı olması beklentisi içinde olduklarını ifade ediyorlar. 

Ancak uzmanlara göre ofis yatırımları açısından değerlendirildiğinde bölgenin henüz ilk sırada tercih edilen bir bölge konumuna ulaşmadığını belirtiyorlar. Özellikle toplu ulaşımların ana arterlere sürekli bağlantısının sağlanamamasın, bölgeye olan ilgiyi kısıtladığı görüşünü ileri sürüyorlar. Ancak ofislerde aylık kira aralığının İstanbul ortalamasının altında, 12 ila 20 USD/m2 düzeyinde olmasına dikkat çekiyorlar.

 Diğer yandan, bölgenin havaalanına yakınlığı ve CNR Expo’nun bu bölgede yer alması ofis yatırımları açısından gelişme vaat ederken, analiz neticeleri ve yatırımcı gözüyle değerlendirildiğinde, EVA Gayrimenkul uzmanları bölgenin bu anlamda yeni Maslak hattı olmaktan şimdilik uzak görüldüğünü belirtiyorlar.

Otel yatırımları için elverişli konumda 

EVA Gayrimenkul'un raporuna göre son birkaç yılda bölgede giderek artan otel yatırımları ciddi ölçüde dikkatleri üzerine çekiyor. Marka firmalar tarafından bölgede çok sayıda otel inşaatının sürmesinin yanı sıra yeni otel projelerini hayata geçirmek isteyen firmalar da faaliyetlerine hız veriyor. Konut ve iş merkezi konseptli projelerin ardından, Atatürk Havalimanı'na yakın konumu nedeniyle Basın Ekspres Yolu'nda ardı arkasına turizm yatırımları devreye giriyor.

Başlangıçta E-5 Merter-Havaalanı aksı ve Zeytinburnu sahil bölgesinde yoğunlaşan otel projeleri, bölgedeki arsa arzının kısıtlı olması sebebiyle Basın Ekspres bölgesine kaymış bulunuyor. Bununla birlikte uzmanlar, üçüncü havalimanının açılmasının bölgeyi nasıl etkileyeceğini halihazırda öngörmenin mümkün olmadığını belirtiyorlar. 

Araştırma sonuçlarını değerlendiren EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. Genel Müdür Cansel Turgut Yazıcı, Basın Ekspres Yolu ve çevresi hakkında şu değerlendirmeyi yapıyor: "Türkiye'nin en büyük ve en çok kullanılan havalimanı olan Atatürk Havalimanı ile E-5, TEM ve sahil yolunu birleştiren Basın Ekspres Yolu ve çevresi, öngörüldüğü ve beklenildiği gibi henüz alternatif Maslak hattı olamasa da birbiri ardına inşa edilen ofis, otel, alışveriş merkezi ve rezidans projeleriyle yeni bir kimliğe bürünmeye ve dönüşmeye çalışmaktadır.

Ancak neler olacağını zaman gösterecektir. Bölgenin merkezi iş alanı aksı olarak değerinin artmaya devam edebilmesi, nüfusun artması ile konut projelerin artması için toplu ulaşımlar açısında bu aksın daha erişilebilir hale getirilmesi gereklidir. " 

Dergisi