AYD ve Akademetre işbirliği ile hazırlanan AVM Endeksi 2025 yılı değerlendirme raporu Raffles Otel’de düzenlenen bir basın toplantısı ile kamuoyuna aktarıldı. Toplantıda Nuri Şapkacı-AYD Başkanı, Cem Eriç-AYD Başkan Yardımcısı, Dr. Halil İbrahim Zeytin-Akademetre Research Kurucusu ve Fatih Keresteci-Ekonomist konuşmacı olarak yer aldılar.

AYD ve Akademetre iş birliğiyle hazırlanan AVM Endeksi sonuçlarına göre, 2025 yılı AVM sektörü açısından güçlü bir büyüme performansına işaret ediyor. 2010 baz yılına göre 4063 puana ulaşan endeks, nominal bazda tarihi bir seviyeye çıktı. Yıllık bazda yüzde 30’luk artış, sektörün ekonomik dalgalanmalara rağmen cirosal büyümesini sürdürdüğünü gösteriyor.



Metrekare başına düşen toplam ciro Türkiye genelinde yüzde 30 artarak 191.803 TL seviyesine ulaştı. Bu veri, yalnızca toplam cirodaki artışı değil, aynı zamanda alan verimliliğinde de güçlü bir performans olduğunu ortaya koyuyor.

Anadolu AVM’leri Büyümenin Lokomotifi Oldu

Bölgesel kırılıma bakıldığında dikkat çekici bir tablo ortaya çıkıyor. İstanbul AVM’lerinde metrekare başına ciro artışı yüzde 25 seviyesinde gerçekleşirken, Anadolu AVM’lerinde artış oranı yüzde 35,3’e ulaştı.

Bu durum, büyümenin yalnızca büyük metropollerle sınırlı kalmadığını; Anadolu şehirlerinde perakende talebinin ve tüketim dinamizminin daha güçlü bir ivme yakaladığını gösteriyor. Anadolu’daki bu performans, bölgesel ekonomik canlılık açısından da önemli bir sinyal niteliği taşıyor.



Ziyaretçi Sayısında Sınırlı Gerileme

Ciro tarafındaki güçlü artışa karşın, ziyaretçi sayısı endeksinde %3’lük bir düşüş gözlendi. Bu tablo, harcama davranışında bir değişime işaret ediyor olabilir. Daha az ziyaretle daha yüksek ciro üretilmesi; ortalama sepet tutarındaki artış, fiyat etkisi veya tüketicinin daha planlı alışveriş davranışıyla açıklanabilir.

Ziyaretçi sayısındaki sınırlı düşüşe rağmen ciro artışının devam etmesi, AVM’lerin ekonomik performansının ziyaretçi sayısından bağımsız olarak değer üretmeye devam ettiğini ortaya koyuyor.



Kategori Bazında Ciro Endeksi

Endeks, kategoriler bazında geçtiğimiz yıl ile karşılaştırıldığında en fazla artış yüzde 35 ile giyim görüldü. Teknoloji kategorisinde yüzde 31, yiyecek içecek kategorisinde yüzde 30, hipermarket kategorisinde yüzde 30, diğer kategorisinde yüzde 23 ve ayakkabı çanta kategorisinde yüzde 11’lik bir artış yaşandığı görülmektedir.


     
AVM Endeksi 2025 yılı değerlendirme raporunu yorumlayan Ekonomist Fatih Keresteci şunları söyledi: “AVM ciro endeksi 2025 yılında nominal olarak %30 büyüdü. Ancak 2025 yılı ortalama TÜFE enflasyonu (%34,88) ile karşılaştırdığımızda reel bir büyüme olmadığı gibi önemsenecek düzeyde bir daralma bile var. Böylelikle, pandemiden bu yana istikrarlı olarak her yıl reel büyüyen alışveriş ekonomisi 2025’te ivme yitirmiş oldu. Bunun temel nedenini dezenflasyon politikaları ile tüketicinin satın alma gücünde yaşanan belirgin oranda erozyon olarak somutlaştırabiliriz. Bu görüş ziyaret sayılarına da yansımış: 2025’te 2,78 milyar ziyaret ile son 3 yılın en zayıf trafik performansı gerçekleşmiş. Trafiğe, kiralanabilir alan bazında bakınca ivme kaybı daha da bariz görünüyor: Son 5 yılın en zayıfı. Hülasa, alışveriş eğilimi niceliksel olarak 2025’te belirgin oranda bir yavaşlama kaydetmiş. TCMB’nin son dönemde iç talebin dezenflasyonist sürece destek verdiğine ilişkin söylemlerini de önemli ölçüde destekleyen bir veri seti ile karşı karşıyayız.

Kategori bazında eğilimler bize aynı zamanda nitelik ile ilgili de önemli değişimler yaşandığını gösteriyoruz. 2025’te, ufak oranda da olsa, reel büyüyen tek kategori giyim ve aksesuar. Genel trende paralel hareket eden 3 kategori var: teknoloji market ve elektronik eşya, yiyecek ve içecek, hipermarket-süpermarket ve şarküteri. Diğer diye adlandırılıp altında birçok alt sektörü barındıran grupta reel daralma belirgin bir şekilde yaşanırken ayakkabı ve çanta kategorisi sürünün çok uzağında kalmış. Tüketicinin biri maddi, diğeri manevi iki kısıtlamanın arasında kaldığını düşünüyoruz. Maddi cenahta, cüzdan küçülüyor, yani tüketebilme yetisi zayıflıyor. Manevi tarafta ise tüketmek suretiyle mutlu olma arayışı var. Bu iki kısıt tüketiciyi tercihlerini optimize etmeye yöneltiyor. Başka bir ifade ile daha az para harcayarak nasıl daha fazla mutlu olurumun arayışına girerken giyim ve aksesuara yöneliyor, ayakkabı almayı ise erteliyor.

Veri setinin İstanbul ve Anadolu ayrımı da bize önemli mesajlar sunuyor. Tıpkı 2024 gibi 2025 yılında da Anadolu’da ciro endeksi, İstanbul’a göre daha fazla bir büyüme kaydetmiş. Bu farklılaşmanın ilk nedeni İstanbul’da hayat pahalılığının Anadolu ile kıyaslandığında daha fazla olması gibi görünüyor. Enflasyon verileri de bize bu yönde bir tablo sunuyor: İTO’nun İstanbul için sunduğu 2025 yılı TÜFE artışı %37,7 iken bu oran Türkiye geneli hakkında bilgi sunan TÜİK’te %30,9 oldu. İkincisi, İstanbul’da yaşamanın maliyeti (maddi ve zamansal) Anadolu’dan her yönüyle daha fazla olurken bu da İstanbul’daki tüketicinin göreceli olarak daha az AVM ziyareti ve harcama yapmasını, kaçınılmaz olarak, beraberinde getiriyor. Veri setimiz, görüleceği üzere, otoritelerin sunduğu resmi verilerle büyük ölçüde tutarlılık arz ediyor. Hatta, resmi verilerin kayıt dışılık gibi nedenlerle içerebildiği bazı zorluklara rağmen AVM verisinin bütünüyle kayıtlı verilerden müteşekkil olması, bazı alanlarda büyümenin aslında resmi verilerin işaret ettiğinden daha da zayıf olabileceğini gösteriyor. Şöyle ki, resmi perakende satış verilerinde önceki yıllarla yapılan karşılaştırmaların gösterdiği kuvvetli büyüme, aslında kayıt içiliğin artmasının bir sonucu olabilir, ki TCMB Başkanı Karahan geçen yaz bu hususta bir sunum da gerçekleştirmişti. Bu bilginin doğal sonucu, para politikasındaki sıkılığı ayarlarken alışveriş ekonomisinin zayıf olduğuna, iç talep kaynaklı enflasyonist baskıların kuvvetli olmadığına dikkat edilmesini tavsiye edeceğiz.”