Türkiye’de gayrimenkul piyasasındaki gelişmeler, yerli yatırımcıları yeni arayışlara yönlendirdi. Bu noktada; döviz cinsinden yüksek getiri sağlayan güvenilir ve istikrarlı emlak piyasası ile Dubai, yatırımcıların yeni gözdesi oldu.

2023 yılında Türkiye, Dubai’de en fazla gayrimenkul yatırımı yapan 8. ülke konumundaydı. Şu anki verilere göre ise 2024 yılını ilk beş içerisinde tamamlaması öngörülüyor.

LER Properties’in kurucusu Burak Güler: “Vergi yok, kira geliri tamamen kişiye kalıyor.”

Emlak danışmanlık sektöründe kapsamlı ve kişisel hizmet sunan bir firma olarak 2015 yılında İstanbul’da kurulan ve iki buçuk yıl önce hizmet sınırlarını Dubai’ye genişleten LER Properties’in kurucusu Burak Güler, Dubai’nin yatırımcılar için cazibe merkezi olmasını şöyle açıkladı: “Son bir yıldır ciddi bir talep artışı var. Bu durumun başlıca nedeni, Türkiye’de gayrimenkul yatırımının artık kârlılığını yitirmesi; kira getirisi, değer artışı ve kiracı ilişkileri açısından yatırımcıya avantajdan çok dezavantaj sunmaya başlamasıdır. Bu yüzden Türk yatırımcılar rotayı yurtdışına çevirmeye başladı. Amerika, İngiltere ve Avrupa gibi bölgelere ciddi bir yatırım var. Ancak bunlar arasında Dubai son dönemde öne çıkıyor. En önemli sebep, Dubai’de bireysel verginin bulunmamasıdır. Polonya ve Kanada gibi birçok ülke vergi politikalarını değiştirip emlak sahipleri üzerindeki vergi yükünü artırırken, Dubai’de vergi olmaması sayesinde kira geliri tamamen yatırımcının kazancı olarak kalmaktadır. Hal böyle olunca yatırımcı da Dubai’ye yöneliyor.”

İş imkanlarının bolluğu, sosyal ve konforlu yaşam seçenekleri, yüksek güvenlik düzeyi, alım gücünün yüksekliği ve çocuklu aileler için geniş okul olanakları, Dubai’yi yaşam için cazip hale getiriyor. Artan nüfusla birlikte konut ihtiyacı da sürdüğü için gayrimenkul piyasası canlı, yatırımlar ise kârlı kalmaya devam ediyor.

Kira getirisi, yatırımın yüzde 15’ine kadar çıkabiliyor.

Dubai’nin yatırım açısından cazip olmasının önde gelen nedenlerinden birinin de yüksek getiri oranları olduğunu belirten LER Properties’in kurucusu Burak Güler, konuya şöyle açıklık getirdi: “Uzun dönem yani minimum 1 yıllık kiralamalarda yatırım getirisi %6 ile %10 arasında değişmektedir. Kısa dönem kiralama modelleri, tatil evleri olarak adlandırılabilecek bu seçeneklerde ise getiri oranı %15 ile %20 arasında değişebilir, ancak ortalama olarak kira geri dönüşü %10 ile %15 seviyelerinde olmaktadır. Bu da yatırımın uzun dönemli kiralamada 10 yıl kısa dönemli kiralamalarda ise 6-7 yıl gibi bir sürede kendini amorti edebildiği anlamına geliyor. Amortisman süresinin ülkemiz için TL bazında yaklaşık 25 yıl olduğunu, döviz artışlarını da hesaba kattığımızda ise 35 yıllara uzadığı dikkate alınırsa, bu çok avantajlı bir oran.”

Emlak fiyatları açısından Dubai’yi İstanbul ile doğrudan kıyaslamak, farklı kriterlerin söz konusu olması nedeniyle pek mümkün olmasa da, aynı tutardaki iki konutu kira geliri açısından karşılaştırdığımızda, İstanbul’da elde edilen bir birim kira gelirine karşılık, Dubai’de bu miktarın iki katı kadar kira geliri elde edilebilmektedir. Üstelik bu kira gelirleri döviz cinsinden olup, Türkiye’den daha fazla bir bütçe ayırmak gerekse dahi Dubai, yüksek kira dönüşleri sayesinde daha kârlı bir yatırım olarak öne çıkmaktadır. Çoğu yatırımcı ise kira gelirini Dubai’de tutup bu kaynakları yeni yatırım yapmada kullanıyor. Böylece yatırımcılar, kartopu etkisiyle paralarını ve yatırımlarını büyütüyor.

Yatırımın tamamının cebinizde olması şart değil.

Bu kârlı yatırıma ne kadarlık bir bütçe ayırmak gerektiği konusunda ise Burak Güler gelişen bölgelerde konut fiyatlarının 200 bin dolardan başladığını belirtti. LER Properties’in yatırımcılarına tavsiye ettiği, daha sağlam ve geleceği daha parlak olan bölgelerdeki 40 metrekarelik, stüdyo veya 1+1 dairelerin ise ortalama 250-300 bin dolar bandında alıcı buluyor.

Güler, Dubai’de ödeme koşullarının da yatırımcı açısından avantajlı olduğunun altını çizerek, “Bu paranın tamamının elinizde bulunması gerekmiyor; ödeme, belirli bir plana göre yapılıyor. Örneğin, bir projeden bir gayrimenkul almak istediğiniz zaman ortalama yüzde 10 ya da yüzde 20’lik bir kısmını peşinat olarak veriyorsunuz. Geri kalan kısmını 2 yıldan 8 yıla kadar çıkan taksitler halinde ödüyorsunuz.” dedi.

Projeler devlet güvencesinde

Geçerli bir pasaportu olan ve yatırım bedelini ödeme planına göre ödeyebilme potansiyeline sahip her Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı Dubai’de yatırım yapabilir. Sürecin işleyişi ise şöyle:

Bir gayrimenkulü lokasyon, fiyat, ödeme planları gibi kriterlere göre değerlendirip satın almaya karar verdiğinizde, öncelikle bu talebi rezervasyon bedeli ödeyerek kesinleştiriyorsunuz. Bu ödeme, bir link üzerinden online olarak kredi kartıyla yapılabiliyor. Ardından, aracı firma bir rezervasyon formu oluşturuyor ve bu form doğrultusunda tapu harcı ile birlikte ilk peşinatınızı göndermeniz gerekiyor.

Bu aşamadan sonra, birçok ülkeden ve Türkiye’den farklı olarak, mülkün tapusu da alıcıya devredilmiş oluyor. Yine birçok ülkeden farklı olarak Dubai’de proje, devlet güvencesinde ilerliyor. Çünkü yatırımcılar ödemelerini güvenli escrow hesaplarına yapıyor, böylece müteahhidin projeyi yarım bırakması durumunda bu havuzdaki para ya yatırımcıya iade ediliyor ya da yeni bir müteahhide aktarılıp proje devam ediyor.

Projenin kesintisiz şekilde tamamlanmasını garanti alan bir diğer uygulama da proje başlatacak müteahhitlerin karşılaması gereken ağır şartlar bulunması. Dubai’de bir projeye müteahhit olabilmek için projenin yapıldığı arsanın sahibi olmak ve proje bedelinin yarısını teminat olarak sunabilmek gibi koşulları karşılaması gerekiyor. Tüm bu güvenli yapı, Dubai’yi yatırımcıların yurtdışı yatırım tercihlerinde üst sıralara koyuyor.

Gayrimenkul yatırımı yaparken dikkat edilecek 4 önemli kriter var

Burak Güler, Dubai’de yatırım yapmayı düşünenlerin dikkat etmesi gereken en önemli noktaları da sıraladı. Güler, yatırımcıların öncelikle gayrimenkulün lokasyonuna dikkat etmesini tavsiye ediyor. Çünkü konutun gelişmiş bölgede ya da gelişmek üzere olan bölgede yer alması getirisi açısından çok önemli. Bunun yanında bölgedeki arz-talep dengesine de dikkat edilmeli, zira bölgede talebin üzerinde bir konut arzının olması, evin kiracı bulamaması anlamına gelebilir.

Dikkat edilecek bir diğer kriter ise projeyi geliştiren müteahhidin ve iş birliği yaptığı markanın repütasyonu. Her ikisinin de projeye nasıl bir katma değer sağlayacağının değerlendirilmesi gerekiyor. Son olarak ödeme planının, yatırımcının bütçesine uygunluğu da mutlaka dikkate alınmalı.