Soru: Satın almayı planladığımız konutun tapusunda kat irtifakı yazıyor.  Tapunun kat mülkiyetli olmaması bir sorun teşkil eder mi?

Cevap: Kat irtifakı proje inşa edilmeden önce mimari projeye uygun olarak arsa aşamasında kurulur. Kat mülkiyeti ise yapı kullanma izin belgesi (iskan) alındıktan sonra kurulabilir. Bir binanın yapı kullanma izin belgesinin olması tapu ve belediyedeki onaylı projesine uygun olduğunu gösterir. Dairenin kat irtifaklı olması ruhsata uygun yapılmadığı anlamına gelmez fakat yine de yapı kullanma izin belgesinin olup olmadığı kontrol edilmeli. Bazen kat irtifakı kurulduktan sonra yapı kullanma izin belgesi alınsa da kat mülkiyet tapusu çıkarılmaz. Bu yüzden herhangi bir sıkıntı yaşamamak için konutu almadan önce belediyede konutun bulunduğu binaya ait proje ve ruhsat belgesinin incelenmeli, dosyasında yapının ruhsatına uygunsuzluk olduğuna dair bir belge olup olmadığı kontrol edilmeli.

Yönetim planı anayasadır

Soru: Bir siteden daire aldık. Dairem küçük olduğu için dairemin dışına bir ayakkabılık koydum. Fakat site yönetimi bunun yasak olduğunu, yönetim planına uymam gerektiğini söyledi. Bu konuda yapabileceğim bir şey olabilir mi?

Cevap: Yönetim planı, bir binanın anayasası hükmündedir. Binanın nasıl yönetileceği, ortak kullanım kuralları, yönetimi, aidatların nasıl belirleneceği gibi bilgiler içerir. Tüm kat malikleri bu kurallara uymak zorunda. Apartman holü, koridoru ortak alan olduğu için kat malikinin özel kullanımında olamaz. Kat mülkiyeti kanununda da belirtildiği üzere, kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. 

 Ticari birimde lokasyon önemli

Soru: Ofis ve dükkân gibi ticari bir gayrimenkul yatırımı yapmak istiyorum, bu konuda nelere dikkat etmeliyim?

Cevap: Öncelikle bölgedeki ticari ihtiyaçların analiz edilmesi gerekir. Dükkân ve ofis açısından gereksinimler, bölgeyi hangi sektörlerin tercih ettiği, ne tür büyüklükleri talep ettiği iyice analiz edilmelidir. Eğer bir dükkân satın alma niyeti var ise, konumu, ulaşılabilirliği, cephesi, geometrik formu, farklı iş kollarına uygunluğu, kira getirisi, geri dönüş süresi gibi özellikleri analiz edilmelidir. Ofis yatırımı yaparken ise, bölgedeki ofis piyasasındaki doluluk oranları, talep eden sektörler, talep edilen büyüklükler, kira değeri, teknik özellikleri, faydalı alanı, genel yönetim giderlerinin iyice araştırılması gerekir.

Kredi kullanımına engel olmaz

 Soru: Satın almak istediğim daire projesine göre 2+1 iken, 3+1 daireye dönüştürülmüş. Bu durum banka kredisi kullanmama engel teşkil eder mi?

Cevap: Değerleme süreci, kredi talebiniz üzerine mevcut mülkün yerinde görülmesi, Tapu Sicil Müdürlüğü ve Belediye gibi resmi kurumlarda ilgili taşınmazın dosya incelemesinin yapılması ve değer tespiti için, talebin SPK lisanslı değerleme ve danışmanlık firmalarına iletilmesi ile başlar. Sonra uzman kişinin, mülkün mimari projesi ile ilgili uyum ve uyumsuzluklarını sağlıklı bir şekilde tespit etmesi gerekir.

Resmi kurumlarda yapılan mimari proje incelemesi ile mülkün yerinde yapılan incelemeler sonucu, ilgilendiğiniz dairede projesine aykırı olduğu tespit edilen uygulamalar, projesine göre kendi brüt kullanım alanı içerisinde, projesine uygun olarak eski haline dönüştürülebilir yani bina statiğini etkilemeyecek düzeyde bir tadilat ise kredi kullandırılmasına engel teşkil etmez.

 Talep etkisi

Soru: Binamız dönüşüm kanunu kapsamında yenilenecek.  İnşaat firması ile anlaştık. Bu ara çok sık duyduğum bir kavram var. Şerefiye ne demektir?

Cevap: Şerefiye, artı değer yaratan göreceli üstünlüklerdir. Örneğin yeni yapılacak projedeki mülkiyet hakkınız, mevcut binanızdaki mülkiyet hakkınıza paralel olarak belirlenecek olsun. Bu durumda binanızdaki her bir bağımsız bölümün mevcut durum değerleri tespit edilmelidir. Şerefiye kavramı düşünülmeksizin yapılan değerlemede aynı kullanım alanına  sahip tüm bağımsız bölümlerin aynı fiyatta olması beklenir. Ancak bu değerleme gerçekçi olmaz. Aynı kullanım alanına sahip bölümler arasında bile değer farkı oluşturan kriterler olabilir. Bunlar manzara, kattaki konum, bağımsız bölümün geometrik formu, kullanışlılığı, oda sayısı olmak üzere şerefiye kriterleri olarak adlandırılabilir.

KAYNAK: Milliyet