29 Ekim'de hizmete giren Marmaray projesi, Avrupa ile Asya arasında ilk kez raylı sistem geçişini gerçekleştirirken, geniş bir alanda emlak fiyatları  ve kiralarda da belirleyici bir faktör olacak. EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, Marmaray projesiyle birlikte gayrimenkul piyasasında yaşanacak gelişmeleri mercek altına alıyor. 

Değerleme sektörünün önde gelen kuruluşları arasında yer alan EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş.'nin gerçekleştirdiği çalışmaya göre, gayrimenkul piyasası açısından Marmaray projesinin özellikle Kazlıçeşme-Yenikapı-Üsküdar-Sirkeci-İbrahimağa arasındaki 'Boğaz geçişi' özel bir nitelik taşıyor. 

Bağlantı noktaları öne çıkıyor

Boğaz geçişinin, banliyö hatlarının da bağlandığı düşünüldüğünde İstanbul'un tarihi çekirdeğinin 'merkez' olma kimliğini daha da pekiştireceğini ifade eden Yazıcı, Yenikapı-Sirkeci-Üsküdar hattını raylı sistem ve denizyolu bağlantıları açısından düğüm noktaları olarak değerlendiriyor. Yazıcı, bu iki noktada özellikle emlak fiyatlarının çevrelerine kıyasla daha fazla hareketleneceğini, halihazırda Üsküdar merkez bölgesinde, istasyon çıkışına maksimum 10 ila 15 dakika uzaklıkta bulunan mahallelerde mülk sahiplerinin kiralık konutlarını beklettiğini belirtiyor.

Diğer yandan, şu an merkez bölgesinde kiralık olan birçok konutun Marmaray açılışının çok da etki etmeyeceği eski binalarda yer alan daireler olduğunu ifade eden Yazıcı, talep edilen dairelerin ise mülk sahiplerince Marmaray açılışı için bekletildiğini kaydediyor. Sirkeci-Yenikapı bölgesinin ise tarihi yarımada sınırları içerisinde kaldığı için zaten arsa arzının kısıtlı olduğu ve yeni konutların ya da markalı konutların az rastlandığı bir bölge olduğuna değinen Yazıcı, bu bölgeye en yakın markalı konutların Yedikule-Zeytinburnu-Bakırköy hattında yer aldığını, Kazlıçeşme istasyonuna yakınlığı sebebiyle bu bölgelerde de artış beklendiğine vurgu yapıyor. 

Avrupa yakasında ticari mekanlar değerlenecek

29 Ekim 2013’te projenin 'Boğaz geçiş' etabı olarak bilinen Kazlıçeşme-İbrahimağa arasındaki istasyonlar devreye girdi. Bu istasyonların diğer bölgelerle entegrasyonu da sağlanacak ve 2016 yılına kadar hedeflenen tüm bağlantılar tamamlanacak. Bundan dolayı Yazıcı'ya göre bölgelerin emlak hareketlenmesi de dönem dönem farklılık gösterecek.  

İlk etapta boğaz geçiş bölgesinde belirtilen istasyonların çevresindeki bölgelerde birim  metrekarelerde artış bekleniyor. Halihazırda oldukça lüks markalı konutların yer aldığı Kazlıçeşme-Yedikule bölgesinde Yedikule Konakları, 16/9, Ottomare Suits, İstanbul Veliefendi, Sahil park, The İstanbul Residence, Bakırköy 46, Real İstanbul gibi markalı konutlarda birim metrekare değerlerindeki genel aralık 5.000 TL/m2 – 7.500 TL/m2 arasında değişiyor. 

Yazıcı, bu bölgede yer alan markalı projelerle yapılan görüşmelerde Marmaray projesinin açılışına yönelik belirlenen bir fiyat politikası olmasa da periyodik dönemlerde yapılan fiyat değişikliklerinde mutlaka projenin hayata geçmesinin etkili olacağı, ancak ne kadarlık bir artış sağlayacağının şimdiden söylenmesinin zor olduğunu belirtiyor. Ayrıca projelerin çoğunda konut satışları tamamlanmak üzere olduğundan, yatırımcıların nasıl bir fiyat politikası izleyeceği bilinemiyor. 

Bununla birlikte, Yazıcı'ya göre projenin direkt bağlantılı olduğu bölgelerden birisi olan Yenikapı-Sirkeci arası konut bölgeleri olmadıkları ve tarihi yarımadada kısıtlı yapılaşma şartları bulunduğu için bu bölgedeki konut piyasasının ilk etapta tepki vermesi beklenmiyor. Ancak Sirkeci ve çevresinde yer alan eski iş hanlarının, cadde üzerinde yer alan dükkanların kira fiyatlarında mutlak bir artış olacağı ileri sürülüyor. Sonuç olarak, birçok noktadan çok kolay erişilebilir bir bölge haline gelecek olan Sirkeci-Yenikapı bölgesinin birkaç yıl içerisinde İstanbul’un transfer merkezi konumunda çok önemli bir rol oynayacağını kaydeden Yazıcı, özellikle iki yaka arasında raylı sistemle yolculuk edecek olan bir kişinin, hangi noktadan yolculuğuna başlamış olursa olsun mutlaka Yenikapı, Sirkeci ya da Üsküdar istasyonuna uğramak durumunda olacağına dikkat çekiyor. 

Anadolu yakasında kirada en az yüzde 10-15 artış

Projenin Anadolu Yakası’ndaki ilk durak noktası olan Üsküdar merkez bölgesi hâlihazırda eski yerleşimlerin olduğu bir bölge olarak öne çıkıyor. Yazıcı, nispeten kiralık konutların Avrupa Yakası’na oranla daha uygun olduğu için, üniversite öğrencilerinin tercih ettiği bir lokasyon olduğunu, markalı konutlara rastlanmasa da merkeze yürüme mesafesindeki tek proje olan Üsküdar Prestij Park’ta fiyatların 1 milyon 500 bin Euro’ya ulaştığını kaydediyor. 

Marmaray projesinin Üsküdar’da etkileyeceği gayrimenkullerin daha çok kiralık konutlar olacağını ifade eden Yazıcı, şu anda merkez bölgesinde kiralık konut bulunmasında sıkıntılar yaşandığını, bunun nedenini mülk sahiplerinin projeyi beklemesi ve üniversitelerin açılmasıyla konut ihtiyacının ortaya çıkması olduğunu belirtiyor. 

Üsküdar merkez bölgesinde 100 m2’lik bir dairenin kirası 900-1.500 TL arasında değişiyor. Manzara unsuru devreye girdiğinde kiralar 3.000 TL’yi bile geçebiliyor. Bununla birlikte, Marmaray projenin hizmete girmesini bekleyen mülk sahiplerinin bir süre talepleri biriktirmesi ve talepler doğrultusunda hareket etmesi bekleniyor. Ancak Yazıcı, uzun bir süre emlak piyasasının hareketlenmesini bekleyen mülk sahiplerinin kira fiyatlarını en az yüzde 10 ila yüzde 15 arasında yükseltmelerini öngörüyor. Diğer yandan, en çok bir yıl içinde bu oranın daha da artacağı tahmin ediliyor. Bu gelişmeyle ilgili olarak raylı sistem projelerinin etkisini zamanla daha net hissettiren ulaşım araçları olduğunu ifade eden Yazıcı özellikle İstanbul’un daha yeni yeni raylı sistemlerle tanışıyor olduğu göz önünde bulundurulacak olursa, mülk sahiplerinin ve yatırımcıların projenin etkisini gözlemleyebilmesi, talepleri değerlendirip piyasanın oluşmasının belli bir süre alacağının altını çiziyor.

Anadolu yakası metroları emlak piyasasını etkiliyor

Çalışmayla bağlantılı olarak Yazıcı, 2012 Aralık ayında EVA Gayrimenkul Değerleme'nin yayınlamış olduğu "Markalı Konut Sektör Raporu" kapsamında yaptıkları değer artışı analizinde 2011  Nisan -2012 Aralık, yani 19 aylık süreçte Kartal-Maltepe bölgesinde markalı konutların birim metrekare değerinde yüzde 30 oranında artış tespit ettiklerini de hatırlatıyor. 

Bu artışa etki eden faktörlerin Kartal-Kadıköy metrosu, dünyanın en büyük adalet sarayı olan Kartal Adliyesi ve uzun süredir bekleyen dönüşüm projesinde çözüm aşamasına gelinmesi olarak belirtiliyor. Tüm bu etkenler neticesinde Kartal bölgesinde yatırımlar arttığını ifade eden Yazıcı, emlak piyasasının bu bölgede de  hız kazandığına vurgu yapıyor. 

Marmaray ile İbrahimağa istasyonundan Kadıköy-Kartal metro bağlantısı sağlanacağını, bu sayede 2013 itibariyle Kartal’dan Kazlıçeşme’ye kadar raylı sistemlerle gidilebileceğini belirten Yazıcı, 2015 yılında ise Halkalı’ya kadar kesintisiz ulaşım sağlanabileceğini kaydediyor. Yazıcı, bu gelişmenin Kartal bölgesinin çekim gücünü oldukça artıracağının da altını çiziyor. 

Yaklaşık iki senede yüzde 30 prim yapan bölgede markalı konutların halihazırda güncel birim metrekare değerlerinin 3.000-5.500 TL/m2 aralığında olduğunu kaydeden Yazıcı, ayrıca bölgede kentsel dönüşüm sorunlarının çözülerek sürecin başladığını, DKY İnşaat, Ege Yapı, İş GYO, Dap Yapı, Fer Yapı, Ağaoğlu gibi markalaşmış firmaların bölgeye yeni yatırımlar yapacaklarının kesinleşmiş olduğunu belirtiyor. Yazıcı, Adalet Sarayı'nın hizmete girmesiyle de ofis sektöründe önemli bir atılımın başladığını, Kartal'ın kısa bir sürede emlakta çok mesafe kateden bir bölge haline geldiğini, bu ivmeye Marmaray’ın projesi bağlantısının da büyük katkı sağlayacağına vurgu yapıyor.

Marmaray’ın Üsküdar istasyonunun ise Üsküdar-Ümraniye metrosuyla bağlantı kurarak Çekmeköy-Sancaktepe’ye kadar uzanacağını hatırlatan Yazıcı, projenin 2016 yılında devreye gireceğini, metro kaynaklı hareketliliğin daha çok Çekmeköy- Sancaktepe bölgesinde yaşanacağını belirtiyor. 

Yeni yatırımlara arsa arzı daha kolay karşılanabildiği için projeler de daha çok Çekmeköy-Sancaktepe bölgesinde geliştiriliyor. Bu bölgedeki markalı konutların birim metrekare değerlerinin 2.750-4.000 TL/m2 aralığında değiştiğine değinen Yazıcı, son iki seneye oranla yaklaşık yüzde 15 ila 20 oranlarında artış görüldüğünü kaydediyor. Bu artışta Üsküdar merkeze bağlanan metronun da etkisi olduğunu ifade eden Yazıcı,  Marmaray’ın Halkalı etabının 2015, Çekmeköy-Üsküdar metrosunun ise 2016 yılında devreye girmesiyle Çekmeköy-Halkalı arası ulaşımın raylı sistemle 70 dakikadan az bir sürede gerçekleşeceğini belirtiyor. Yazıcı, kolay ulaşılır mekanların daha çok tercih edilmesi nedeniyle talepte artış görüleceğini, özellikle bugün yatırım yapanların birkaç yıl sonra kiralık olarak arz ettiklerinde yüksek talep göreceklerini kaydediyor. Kira değerlerinde mutlak artış yaşanacak olsa da bir yüzde söylemenin şu an için doğru olmadığını ifade eden Yazıcı, ulaşım projelerinin devreye girmesinden sonraki altı aylık süreçte, hem yatırımcıların hem de kullanıcıların hareketleri ve yönelişlerinin piyasayı belirleyeceğini, Marmaray gibi büyük çaplı projelerin etkisini anlamak ve getirdiği kolaylıkları görebilmek için açıldıktan sonra birkaç aylık süreç gerektiğine vurgu yapıyor.

Marmaray bölgedeki diğer yatırımlarla da bütünleşecek

Marmaray’ın tamamen biteceği 2015 senesi itibariyle Avrasya tüneli olarak bilinen Istanbul Boğazı Lastik Tekerlekli Tüneli (Kazlıçesme - Göztepe Kavşağı) projesi de tamamlanacak ve Kazlıçeşme ile Göztepe arasındaki araçla seyahat süresi oldukça kısalacak. Marmaray’ın da istasyonlarının bulunduğu bu bölgeler böylece hem araç hem de toplu taşıma bakımından avantajlı bölgeler olarak öne çıkacak. Bunun dışında Üsküdar Meydanı Marmaray Projesi ile büyük bir dönüşüm geçirecek ve Marmaray istasyonunun tamamlanmasıyla Üsküdar’ın ulaşım odağı kimliği çok daha güçlenecek.

Bağlantılı diğer projelerle birlikte değerlendirildiğinde Marmaray projesinin ne anlama geldiği hakkında Yazıcı şunları söylüyor: "İstanbul’da özellikle 1960 sonrasında banliyö hatları çevresinde plansız gelişen yerleşim alanları, Marmaray projesyle dönüşüm sürecine girmiş bulunuyor. Dönüşüm ve ulaşım planlarına bakınca Marmaray’ın üst ölçek bir ulaşım planı olduğu daha iyi anlaşılıyor. İstanbul’da karayolu merkezli gelişim politikası nedeniyle ’'cazibesini kaybeden banliyö hattı' Marmaray projesiyle tekrar cazip haline geliyor. Hat üzerinde veya hat çevresinde yer alan yerleşim alanlarının emlak değerleri şimdiden arttı. Rant değeri artan yerleşimlerde belediye eliyle veya özel sektör girişimiyle planlanan ’’kentsel dönüşüm’’ projelerinin yoğunluğu dikkat çekiyor.

Marmaray güzergahı boyunca Avrupa yakasında Halkalı,  Küçükçekmece,  Zeytinburnu,  Kazlıçeşme, Süleymaniye kentsel dönüşüm planları olan bölgelerdir, Galataport adıyla bilinen Kruvaziyer Liman projesinin ihalesi ise bu yıl yapıldı. Anadolu yakasında da Haydarpaşa, Kartal, Pendik ve belki de bu projeyle birlikte artık İstanbul iline daha yakın görünecek olan Gebze’de dönüşüm planları mevcut. Diğer yandan, Marmaray güzergahı üzerinde özellikle Kartal ve Küçükçekmece’nin merkezi iş alanı (MİA) olarak geliştirilmesi planlanıyor. Paris, Londra gibi raylı sistemleri gelişmiş metropollerde nüfusun yüzde kırkı toplu taşımayı kullanırken İstanbul’da bu rakam sadece yüzde onlarda. Marmaray bu açıdan, hem raylı sisteme dayalı ulaşım payının artmasını sağlayacak hem de gayrimenkul sektörüne hareketlilik getirecek çok önemli bir projedir." 

Dergisi