İnsanlarımız genellikle kendilerini büyük sıkıntılara sokup bir mülk alacak parayı biriktirmeye çalışırlar. Fakat asıl önemli olan, mülkü alırken dikkatli hareket etmektir.

Gayrimenkul, sadece bizi değil, bizden sonraki nesilleri de etkileyecek bir yatırım aracıdır. Gayrimenkul yatırımı yaparken, sadece şu anın değil, önümüzdeki yılların da hesabını yapabilen, geniş vizyonla olaya bakabilen yatırımcı uzun vadede karlı çıkacaktır. 

Gayrimenkul Yatırımlarının Yasal Boyutu

Gayrimenkul alırken doğru kararlar verebilmek için öncelikle ticari kaygılardan uzak, yetkili bir değerleme uzmanından Değerleme Raporu isteyebilirsiniz.

Güvenilir ve işinin ehli bir emlak komisyoncusuyla çalışabilir ya da bunların hiçbiri mümkün olmuyorsa, kendi incelemelerinizi elinizden geldiğince kendiniz yapabilirsiniz. Bende bu yazıda de eğer kendiniz yapmaya karar verirseniz nelere dikkat etmeniz gerektiğini size söyleyeceğim.

Belediye Araştırması: Belediye’ye giderek mülkün Belediye’deki dosyasını çıkartmalı, dosyada daha sonra yapılmış proje ile ilgili tasdikli herhangi bir değişiklik, daha önceki kat maliklerinin verdiği herhangi onaylı değişiklik veya yıkım emri gibi mülk ile ilgili bir sorun olup olmadığına bakmalısınız. Meslek hayatındaki tecrübelerimiz bize ülkemizdeki yapıların ağırlıklı olarak kaçak kısımlarının olduğunu göstermiştir.

Bu kaçaklar, yapının olması gerekenden büyük yapılması, projeye aykırı ekstra kullanım alanlarının inşa edilmesi, çatı katının olduğundan farklı inşa edilmesi veya teras haline getirilmesi gibi birçok şekilde genellikle karşımıza çıkmaktadır.

Ayrıca son katların fazladan yapılması ve alt katla birlikte hisselendirilerek tapu verilmesi gibi birtakım modeller de bazı inşaatçılar tarafından geliştirilmiştir. Kaçak yapı aldığınızda yapıyı elinizden çıkarmak çok daha zor olacaktır, bu yapıların kredilendirilmesi de sıkıntılı olduğunda hayat sizin için zorlaşacaktır.

Tapu Araştırması: Alacağınız gayrimenkulün tapu kayıtları araştırılmalıdır. Kat mülkiyeti tapusu bulunmayan, iskanı olmayan ve hisseli tapuları tercih etmeyin. İleride ciddi sorunlar çıkabilir. Özellikle ipotek ya da haciz olup olmadığının, teminat olarak gösterilip gösterilmediğinin araştırılmasında yarar var. Ülkemizde belediyeden ruhsat alan projeler, Tapu Sicil Müdürlüğü’ne götürülerek kat irtifakı kurulur.

Bu irtifaklarda bağımsız bölümlerin numaraları, ortak alanların kimin kullanımında olduğu, kimin mülkün ne kadar hissesine sahip olduğu işlenir. Ayrıca kat irtifakı kurulması sırasında bir Yönetim Planı tapuya tasdik de ettirilir.

Ortak alanlar dediğimiz merdiven boşlukları, sosyal alanlar, teras gibi kısımların kullanımının kime ait olduğu bu evraklarla belirlenir. Bina inşa edildikten sonra ise projede bir değişiklik yoksa, halk arasında “iskan” diye bilinen, teknik olarak Yapı Kullanma İzin Belgesi olarak geçen belge alınarak tapuya işlenir ve mülk “kat mülkiyetine” geçer.

Projesinden farklı inşa edilen yapıların tekrar Belediye tasdiki yaptırılıp yeniden ruhsat alması ve ondan sonra iskan alması gereklidir. Bu arada eğer mülkten satılan bağımsız bölümler varsa, Kat Mülkiyeti Kanunu gereği, satılan bağımsız bölümlerden değişiklik için muvafakatname(onay) alınması şarttır.

Eski Vergi Borcu: Satış konusu gayrimenkulün, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinden, yeni alıcı da sorumlu tutulmaktadır. O nedenle, gayrimenkul alırken, geçmiş yıllardan kalan emlak vergisi borcunun olup olmadığı araştırılmalı, ödenen makbuzların fotokopileri alınmalıdır. Satıldığı yılın emlak vergisi de, eski sahibi tarafından ödeneceğinden, buna da dikkat edilmelidir.

Yatırımcı Nelere Dikkat Etmeli? 

Gayrimenkul alırken, mülkün nasıl inşat edildiği ve bulunduğu zemin önemlidir. Yatırımcının bu konuda dikkatli olması, depreme dayanıklı olan binaları seçmesi daha doğru olacaktır.

Yatırımı yapan kurumun yatırımcının kimliği de, yatırım yapılırken göz önünde bulundurulması gereken etmenlerden biri olmaya başlamıştır. Son yıllarda toplu inşaa edilmiş projelere talep oldukça artmış durumdadır. Bunun sebeplerinden biri, inşaatı yapan kurumların güvenilirliği, çok sayıda konforlu alternatifi ve ödeme seçeneğini sunuyor olmalarıdır. 

Sadece yatırım amaçlı değil, yaşama amaçlı edinilen konutlar seçilirken, işyerine yakın olanlar tercih edilmelidir. Özellikle İstanbul’da insanlar trafikte harcadıkları uzun saatleri kendilerinden çalmaktadırlar.

Yatırım yaparken eğer kendiniz yaşayacaksanız çocuklarınızın okuluna uzaklığı, ulaşım, ihtiyacınız olan önemli noktalara erişim, örneğin bakıcıya, anne-babaya, park ve bahçelere yakınlık, okula yakınlık gibi önemli olacaktır. Değerlendirmeleri yaparken bu faktörleri dikkate almalısınız. 

Yatırımcılar arsa yatırımı yaparken gelişme potansiyeli olan, imar planı bulunan alanları seçmelidir. İmar uygulaması, yani terkleri yapılmış olanlar tercih edilmelidir. Yasal olarak devletin “%40 Kamu Ortaklık Payı” adı altında bir kesinti yapma hakkı mevcuttur. Ayrıca arsaların belli bir büyüklükte olması, ileride kat karşılığı müteahhitlere verilmesini kolaylaştıracaktır. 

Ulaşım ve yol yatırımlarını iyi takip edin. Yeni yollar ve yol genişletme çalışmaları her zaman için bölgedeki emlak fiyatlarında yükseliş sağlar.

Alacağınız gayrimenkulün kira getirisi önemli bir faktördür. Konut olan bir mülkün bugün yıllık kira getirisinin yerine göre 16-24 yıl arasında bir çarpanla fiyatlandırıldığını görebiliyoruz. Mülkün eski-yeniliğine, özelliklerine, yerine bağlı olarak bu katsayı değişiyor. 

İkinci el binadan bir taşınmaz alırken, bir yapının ekonomik ömrünün yaklaşık 50 yıl olduğunu unutmayın, ona göre değerlendirme yapın. Bugün çok güzel inşaa yöntemleri ile eski mülkler yeni gibi allanıp pullanıyor, bu sizi aldatmasın mülkün yaşına dikkat edin.

Aldığınız taşınmazın sosyal donatı alanlarına yakın olması, taşınmazın şerefiyesini belirlemede önemli rol oynamaktadır. Örneğin, hem büyük şehirlerde hem de küçük şehirlerde üniversite kampüslerinin çevresi kısa sürede gelişir.

Kısacası, geleceğe dönük bir yatırım aracı olması düşüncesiyle bugün aldığınız bir gayrimenkulü çok dikkatli seçmelisiniz. Hayalini kurduğunuz mülkün sizi ileride kazançlı çıkarması için, yukarıda belirttiklerimizi mutlaka uygulamanızı her şeye rağmen bir değerleme uzmanından görüş almanızı öneririz.