Golden Visa'da Yeni Dönem: Yağız Yiğit Anlatıyor

*  Astons Türkiye Direktörü Yağız Yiğit; Başarılı iş yaşamınızın arkasındaki hikâyeyi dinlemek isteriz. Kendinizden ve kariyerinizin şekillenme sürecinden bahseder misiniz?

Kariyerime finans sektöründe başladım ve son 14 yıldır iş geliştirme, yatırım danışmanlığı ve gayrimenkul yatırımları alanlarında çalışıyorum. Bu süreçte yalnızca finansal getiriyi değil, yatırım kararlarının insanların yaşam planları üzerindeki etkisini de yakından gözlemleme fırsatı buldum. Özellikle uluslararası yatırım ve global iş geliştirme projelerinde edindiğim deneyim, Avrupa Birliği ülkelerinde güçlü bir iş ve çözüm ortağı ağı oluşturmamı sağladı.

Kariyerimin şekillenmesinde en önemli motivasyon, yatırımcıların ihtiyaçlarını doğru analiz ederek onlara uzun vadeli değer yaratacak çözümler sunmak oldu. 

* Son yıllarda Türk yatırımcıların yurtdışına yönelmesinin temel nedenleri nelerdir?

Türk yatırımcıların yurtdışı gayrimenkul yatırımlarına ilgisinin artmasını tek bir nedene bağlamak mümkün değil. Son yıllarda yatırımcı davranışlarında çok boyutlu bir dönüşüm görüyoruz. Eskiden yurtdışında gayrimenkul yatırımı daha çok yüksek gelir grubunun değerlendirdiği bir seçenekti. Bugün ise orta ve üst segment yatırımcılar için uzun vadeli finansal planlamanın önemli bir parçası haline geldi.

Bunun arkasında üç temel motivasyon bulunuyor. Birincisi varlık çeşitlendirme ihtiyacı. Yatırımcılar artık tüm varlıklarını tek bir ülkede veya tek bir para biriminde tutmak istemiyor. İkincisi döviz bazlı gelir elde etme isteği. Özellikle Euro veya dolar bazında kira geliri sağlayan yatırımlar yatırımcıların ilgisini çekiyor. Üçüncüsü ise küresel mobilite ve gelecek planlaması. İnsanlar yalnızca bir mülk satın almıyor; aynı zamanda kendileri ve aileleri için alternatif yaşam, eğitim ve iş imkanları yaratıyor. Bugün yurtdışında gayrimenkul yatırımı, finansal getiri ile yaşam planlamasının kesiştiği noktada yer alıyor.


* Bu yatırım eğilimi geçici bir dalga mı, yoksa kalıcı bir dönüşümün işareti mi?

Biz bunun kısa vadeli bir trendden çok yapısal ve kalıcı bir dönüşüm olduğuna inanıyoruz. Çünkü yatırımcıların motivasyonları değişti. Artık yatırım kararları yaşam tarzı, eğitim imkanları, uluslararası hareketlilik ve gelecek güvenliği gibi faktörlerle şekilleniyor. Özellikle çocuklu ailelerde bu dönüşümü çok net görüyoruz. Yatırımcılar bugün çocuklarının 10-15 yıl sonraki eğitim ve kariyer imkanlarını düşünerek hareket ediyor. Bu nedenle yurtdışında bir varlık edinmek, finansal bir karardan çok, geleceğe yönelik stratejik bir yatırım anlamına geliyor. Önümüzdeki dönemde küresel mobilite ihtiyacının artmaya devam edeceğini düşünüyoruz. Bu nedenle yurtdışı gayrimenkul yatırımlarının da kalıcı şekilde büyümesini bekliyoruz.

* Yunanistan'ın 514 milyon Euro'luk yatırım hacmiyle öne çıkmasını sağlayan faktörler nelerdir?

Yunanistan son birkaç yılda Türk yatırımcılar açısından Avrupa'nın en güçlü yatırım destinasyonlarından biri haline geldi. Bunun temelinde erişilebilirlik, yatırım potansiyeli ve yaşam avantajlarının aynı noktada birleşmesi yatıyor. Bir tarafta Avrupa Birliği üyesi bir ülkede Euro bazlı varlık edinme imkânı bulunuyor. Diğer tarafta yatırım karşılığında oturum hakkı elde edilebiliyor. Bunun yanında Atina başta olmak üzere birçok bölgede kira getirileri güçlü seyrederken, fiyat artışları da yatırımcıya uzun vadeli değer yaratıyor. Coğrafi yakınlık da önemli bir avantaj. İstanbul'dan bir saatlik uçuş mesafesinde Avrupa'da bir varlığa sahip olmak yatırımcılar açısından oldukça cazip. Tüm bu unsurlar birleştiğinde 514 milyon Euro'luk yatırım hacmi aslında sürpriz değil; değişen yatırımcı beklentilerinin doğal bir sonucu.

* Golden Visa programı yatırımcı kararlarını ne ölçüde etkiliyor?

Golden Visa bugün yatırım kararlarını etkileyen en önemli unsurlardan biri haline geldi. Ancak burada önemli olan yatırımcıların artık Golden Visa'yı sadece oturum kartı olarak görmemesi. Eskiden yatırımcıların temel beklentisi Schengen bölgesine daha kolay erişebilmekti. Bugün ise tablo çok daha farklı. İnsanlar yatırım yaptıkları ülkenin sunduğu yaşam kalitesini, eğitim imkanlarını, hukuki güvenliğini ve uzun vadeli fırsatlarını da değerlendiriyor. Dolayısıyla Golden Visa yatırımın stratejik değerini artıran önemli bir bileşen ha line gelmiş durumda. Özellikle Avrupa'da birçok programın kapanması veya zorlaşması da Yunanistan'a olan ilgiyi artırıyor. 

* Yatırımcılar için oturum izni mi yoksa gayrimenkul getirisi mi daha ön planda? 

Bence artık bu sorunun cevabı “ikisi birden”. Çünkü modern yatırımcı bu iki unsuru birbirinden ayrı değerlendirmiyor. Geçmişte yatırımcılar ya yüksek kira getirisine odaklanırdı ya da oturum hakkına. Bugün ise aynı yatırımın birden fazla ihtiyacı karşılamasını bekliyorlar. Hem kira geliri elde etmek hem Euro bazında değer artışından yararlanmak hem de Avrupa'da yasal bir statü kazanmak istiyorlar. Bu nedenle günümüz yatırımcısının yaklaşımını “çok katmanlı değer yaratma” olarak tanımlayabiliriz. İnsanlar artık yalnızca kazanç değil, seçenek satın alıyor.

* Yatırımcılar artık hangi kriterlere göre gayrimenkul seçiyor?

Son yıllarda yatırımcıların seçim kriterleri ciddi şekilde değişti. Eskiden fiyat ilk sıradaydı. Bugün ise lokasyonun gelişim potansiyeli, bölgedeki altyapı yatırımları, kira talebi, likidite ve hukuki uygunluk çok daha belirleyici hale geldi. Özellikle Atina Rivierası, Elliniko ve dönüşüm bölgeleri yatırımcıların yoğun ilgi gösterdiği alanlar arasında yer alıyor. Bunun nedeni yalnızca bugünkü değerleri değil; gelecekte yaratacakları potansiyel. Ayrıca yeni nesil, enerji verimli ve sürdürülebilir projeler de yatırımcıların öncelik listesinde üst sıralara çıkıyor. Çünkü yatırımcılar artık sadece bugünü değil, 10 yıl sonraki piyasa koşullarını da hesaplıyor.

* İstanbul ofisiniz bir yılı aşkın süredir faaliyet gösteriyor. Bu süreçte Türk yatırımcılardan nasıl bir talep gördünüz? 

İstanbul ofisimizin açılmasıyla birlikte Türk yatırımcıların beklentilerini çok daha yakından gözlemleme fırsatı bulduk. Gördüğümüz en önemli değişim, yatırımcıların artık çok daha bilinçli ve araştırmacı olması. Yatırımcılar yalnızca kira getirisi sormuyor; eğitim imkanlarını, yaşam standartlarını, sağlık sistemini ve uzun vadeli oturum seçeneklerini de değerlendiriyor. Özellikle son iki yılda Yunanistan Golden Visa programına yönelik talepte çok ciddi bir ivme görüyoruz. Bu ilginin önümüzdeki dönemde de devam edeceğini düşünüyoruz. 

* Türkiye pazarını yatırım yoluyla oturum ve vatandaşlık sektörü açısından stratejik kılan unsurlar nelerdir? 

Türkiye, yatırım yoluyla oturum ve vatandaşlık sektöründe bölgesel anlamda yön belirleyici bir aktör konumunda. Bunu üç temel eksende değerlendirmek mümkün. İlk olarak Türkiye, Avrupa, Orta Doğu ve Asya arasında doğal bir köprü görevi görüyor. Bu jeopolitik konum, Türk yatırımcıların yalnızca tek bir bölgeye değil, aynı anda farklı coğrafyalara erişmesini sağlıyor ve yatırım perspektifini genişletiyor. İkinci olarak Türk yatırımcı profili oldukça dinamik ve hızlı adapte olabilen bir yapıya sahip. Girişimcilik kültürü güçlü, risk algısı yönetilebilir ve uluslararası yatırım deneyimine açıklık yüksek. Bu da yatırım yoluyla oturum ve vatandaşlık programlarına adaptasyonu hızlandırıyor. Üçüncü ve en kritik unsur ise demografik yapı. Genç, eğitim odaklı ve global vizyona sahip bir nüfus söz konusu. Aileler artık yalnızca finansal getiri değil; çocuklarının uluslararası eğitim, kariyer ve yaşam fırsatlarını da merkeze alarak karar veriyor. Bu nedenle Türkiye, önümüzdeki dönemde de yatırım yoluyla mobilite çözümleri açısından en stratejik pazarlardan biri olmaya devam edecektir.

* Yunanistan'ın Türk yatırımcılar arasında bu kadar popüler hale gelmesinin temel nedenleri nelerdir? 

Yunanistan'ın öne çıkmasının tek bir nedeni yok; aslında yatırımcıların bugün önem verdiği birçok kriteri aynı anda karşılıyor. Bir tarafta Avrupa Birliği'nde yasal oturum hakkı sağlayan Golden Visa programı, diğer tarafta Euro bazlı kira geliri ve uzun vadeli değer artışı potansiyeli sunan güçlü bir gayrimenkul piyasası bulunuyor. Buna coğrafi yakınlık, kültürel benzerlik ve Schengen bölgesinde serbest dolaşım avantajı da eklendiğinde, Yunanistan Türk yatırımcılar için oldukça güçlü bir alternatif haline geliyor.

Bunun yanında Yunanistan gayrimenkul piyasasının son yıllarda gösterdiği dönüşüm de bu ilgiyi destekliyor. 2025 raporumuz, piyasanın artık spekülatif bir yükselişten ziyade dengeli ve sürdürülebilir bir büyüme sürecine girdiğini ortaya koyuyor. Konut fiyatlarındaki istikrarlı artış, güçlü kira talebi, yabancı yatırımcı ilgisinin devam etmesi ve özellikle Atina, Atina Rivierası ile Elliniko gibi bölgelerde süren büyük ölçekli altyapı yatırımları yatırımcıların güvenini artırıyor.

Bugün Türk yatırımcılar yalnızca bir gayrimenkul satın almıyor; aynı zamanda Avrupa'da mobilite, finansal güvence ve uzun vadeli bir gelecek planı oluşturuyor. Bence Yunanistan'ı bu kadar cazip kılan en önemli unsur da tam olarak bu. Hem finansal getiri hem de yaşam kalitesi ve uluslararası hareket kabiliyeti sağlayan çok katmanlı bir değer önerisi sunuyor.

* Yunanistan'da gayrimenkul yatırımlarının kira getirisi ve değer artışı açısından performansı nasıl?

2025 Yunanistan Gayrimenkul Piyasası raporumuz, piyasanın artık daha dengeli ve sürdürülebilir bir büyüme evresine geçtiğini net şekilde ortaya koyuyor. Genel konut piyasasında yıllık ortalama yüzde 7 civarında istikrarlı bir fiyat artışı görülüyor. Ancak bu oran bölgesel olarak farklılaşıyor; Selanik gibi yüksek büyüme potansiyeline sahip şehirlerde artış yüzde 10 seviyelerine kadar çıkabiliyor. Bu durum, yatırımcıların yalnızca Atina’ya değil, alternatif büyüme merkezlerine de yöneldiğini gösteriyor. Kira tarafında ise özellikle Atina merkezi, turistik bölgeler ve yoğun talep gören lokasyonlarda yüzde 4–5 bandında düzenli gelir elde etmek mümkün. Sınırlı arz ve artan uluslararası talep, kira piyasasını güçlü tutan temel dinamiklerden biri. Özellikle Elliniko ve Atina Rivierası gibi büyük ölçekli kentsel dönüşüm projeleri, yalnızca bugünkü kira getirisi açısından değil, uzun vadeli sermaye kazancı açısından da ciddi bir değer potansiyeli yaratıyor. Bu tablo Yunanistan’ı, Avrupa’da hem düzenli nakit akışı hem de değer artışı sunabilen nadir dengeli piyasalardan biri haline getiriyor.

* Yunanistan dışında hangi ülkeler Türk yatırımcıların radarına girmeye başladı?

Yunanistan liderliğini korumakla birlikte Türk yatırımcıların portföy çeşitlendirme eğilimi giderek güçleniyor. Bu noktada Birleşik Arap Emirlikleri özellikle Dubai üzerinden güçlü bir alternatif olarak öne çıkıyor. Vergi avantajları, hızlı süreçler ve global yaşam standartları yatırımcıların ilgisini artırıyor. Bunun yanında Karayipler vatandaşlık programları, ABD yatırımcı vizeleri ve Avrupa içinde daha niş kalan bazı oturum çözümleri de yatırımcı radarında yer alıyor. Ancak genel trend oldukça net. Yatırımcılar artık tek bir ülkeye bağlı kalmak yerine, farklı coğrafyalarda hem mobilite hem de finansal denge sağlayan bir portföy stratejisi oluşturuyor.

* Önümüzdeki 3-5 yılda Türk yatırımcıların yurtdışı gayrimenkul yatırımlarında nasıl bir tablo öngörüyorsunuz?

Önümüzdeki 3–5 yıl, yurtdışı gayrimenkul yatırımlarında “çok kriterli yatırım dönemi” olarak şekillenecek. Artık yatırım kararlarında, eğitim imkanları, yaşam kalitesi, sağlık sistemine erişim, vergi avantajları ve uluslararası mobilite gibi çok katmanlı unsurlar belirleyici olacak. Aynı zamanda somut varlıklara dayalı, döviz bazlı gelir üreten ve hukuki güvence sağlayan yatırımların daha da öne çıkacağını öngörüyoruz. Bu çerçevede özellikle Avrupa’daki Golden Visa programları stratejik önemini koruyacak. Bir diğer önemli dönüşüm ise dijitalleşme. Yatırım süreçleri giderek daha hızlı, şeffaf ve uzaktan yönetilebilir hale geliyor. Bu da yatırımcıya coğrafi bağımsızlık kazandırıyor. Sonuç olarak, yurtdışı gayrimenkul yatırımı önümüzdeki dönemde sadece finansal bir karar değil, yaşam ve gelecek planlamasının merkezinde yer alan stratejik bir araç haline gelmeye devam edecek.

* Bugün yurtdışında ilk gayrimenkul yatırımını yapmayı düşünen bir yatırımcıya en önemli tavsiyeniz ne olur?

En kritik tavsiyem, yatırım kararının hiçbir şekilde yalnızca fiyat üzerinden verilmemesi olur. Çünkü gayrimenkul yatırımında “ucuz” her zaman “doğru” anlamına gelmez. 

Yatırım yapılacak lokasyonun orta ve uzun vadeli gelişim potansiyeli, bölgedeki kira talebi, altyapı projeleri, hukuki çerçeve ve çıkış stratejisi mutlaka birlikte analiz edilmelidir. Özellikle Golden Visa gibi programlara dahil yatırımlarda, her mülkün aynı avantajları sunmadığı da göz ardı edilmemelidir.

Bugünün yatırımcısı artık yalnızca bir taşınmaz satın almıyor; aynı zamanda gelecekteki yaşam alternatiflerini, çocuklarının eğitim imkanlarını ve küresel hareket kabiliyetini de şekillendiriyor.

Bu nedenle doğru yapılandırılmış bir yatırım, kazançtan çok, esneklik, güvenlik ve uzun vadeli yaşam stratejisi sunar. En önemli farkı yaratan unsur ise bu sürecin profesyonel ve bütüncül bir yaklaşımla yönetilmesidir.