Geleceğin Kazananları Bina İnşa Edenler Değil, Strateji Geliştirenler Olacak

Türkiye gayrimenkul sektörü tarihinin en önemli dönüşüm dönemlerinden birine girmiş durumda.

Bir tarafta deprem güvenliği nedeniyle hızlanan kentsel dönüşüm süreci, diğer tarafta değişen yaşam alışkanlıkları, artan yatırım maliyetleri, finansmana erişim ihtiyacı ve kullanıcı beklentilerindeki değişim, geliştiricileri yeni çözümler üretmeye zorluyor.

Bugün artık başarılı bir gayrimenkul projesi yalnızca iyi bir mimari tasarım veya kaliteli inşaat ile tanımlanmıyor.
Asıl farkı yaratan unsur; doğru kullanım karması, doğru gelir modeli, doğru marka stratejisi ve doğru işletme planlamasıdır.

Dünyanın önde gelen gayrimenkul geliştiricileri artık projelerini yalnızca konut veya ticari gayrimenkul olarak değil;
• Branded Residence
• Serviced Apartment
• Extended Stay
• Mixed Use
• Lifestyle Hospitality
• Work & Stay
• Hybrid Living gibi uzun vadeli değer yaratan modeller üzerinden kurguluyor.

Türkiye de artık aynı dönüşümün tam merkezinde yer alıyor.

Türkiye’nin Önündeki En Büyük Fırsat: Kentsel Dönüşüm

Kentsel dönüşüm yalnızca eski binaların yenilenmesi değildir. Aslında bu süreç şehirlerin yeniden tasarlanmasıdır.
Türkiye’de milyonlarca konutun dönüşüm sürecine girmesi beklenirken, birçok şehir yeni yatırım fırsatları sunmaktadır. Dünya Bankası verilerine göre dönüşüm alanlarında milyonlarca kişi yaşamakta ve süreç yalnızca yapı güvenliği değil, ekonomik ve sosyal dönüşümü de kapsamaktadır.

Bugün fırsat yalnızca İstanbul’da değildir.

İstanbul
• Avrupa ve Asya yakasında büyük dönüşüm alanları
• Merkezi iş bölgelerine yakın karma kullanım projeleri
• Branded residence ve serviced apartment talebi

Ankara
• Çankaya
• İncek
• Eskişehir Yolu Koridoru
• Yeni iş merkezleri çevresi özellikle uzun dönem konaklama ve karma kullanım projeleri için önemli fırsatlar sunmaktadır.

İzmir
• Alsancak
• Bayraklı
• Karşıyaka
• Bornova bölgeleri hem ofis hem yaşam hem de konaklama fonksiyonlarının birleşebileceği yeni nesil projeler için güçlü potansiyele sahiptir.

Antalya
Artık yalnızca turizm destinasyonu değildir.
Uzaktan çalışanlar, yabancı yatırımcılar ve uzun dönem konaklayan misafirler sayesinde serviced apartment ve branded residence konseptleri için Avrupa’nın en güçlü pazarlarından biri haline gelmektedir.

Muğla (Bodrum, Fethiye, Marmaris)
Lüks yaşam ve ikinci konut pazarının merkezidir.
Branded residence konseptleri burada yalnızca konut değil, yatırım ürünü olarak da satılmaktadır.

Mersin
Yeni liman yatırımları, uluslararası ticaret ve yabancı yatırımcı ilgisi nedeniyle Akdeniz’in yükselen şehirlerinden biri haline gelmektedir.

Adana ve Gaziantep
Sanayi ve ticaret merkezleri olarak extended stay ve serviced apartment yatırımları için giderek daha fazla önem kazanmaktadır.

Trabzon ve Karadeniz Bölgesi
Özellikle Körfez ülkelerinden gelen uzun süreli konaklama talebi nedeniyle residence ve extended stay ürünleri için ciddi fırsatlar barındırmaktadır.

Dünyada Neden Branded Residence Dönemi Yaşanıyor?
Son yıllarda markalı konut projeleri dünya çapında olağanüstü büyüme göstermektedir.
Araştırmalar branded residence projelerinin markasız muadillerine göre ortalama %20 ile %35 arasında, bazı pazarlarda ise %40’ın üzerinde fiyat primi yaratabildiğini göstermektedir.

Peki alıcı neden daha fazla ödeme yapıyor?

Çünkü satın alınan şey yalnızca bir daire değildir.
Satın alınan;
• güven,
• prestij,
• hizmet standardı,
• profesyonel yönetim,
• kiralama potansiyeli,
• ikinci el satış değeri,
• sürdürülebilir yaşam deneyimidir.

Bugünün yatırımcısı yalnızca metrekare satın almıyor.
Yönetilen bir yaşam modeli satın alıyor.

Serviced Apartment ve Extended Stay Türkiye’de Neden Büyüyecek?
Pandemi sonrası dönemde dünya genelinde konaklama alışkanlıkları değişti.
İnsanlar artık yalnızca birkaç günlük seyahatler yapmıyor.

Yeni kullanıcı profilleri ortaya çıktı:
• Dijital göçebeler
• Uzaktan çalışan profesyoneller
• Sağlık turizmi misafirleri
• Proje bazlı çalışan beyaz yakalılar
• Yabancı yatırımcılar
• Uzun süreli iş seyahati yapan yöneticiler

Bu misafirler otel odasından daha fazlasını arıyor.
• Mutfak
• Yaşam alanı
• Çalışma alanı
• Çamaşır hizmetleri
• Uzun dönem fiyat avantajı talep ediyorlar.

Bu nedenle dünyada extended stay markaları hızla büyüyor ve aynı trend Türkiye’de de görülmeye başlanıyor.
Özellikle;
• İstanbul
• Ankara
• İzmir
• Antalya
• Mersin
• Trabzon
• Gaziantep önümüzdeki yıllarda bu segmentte önemli gelişmelere sahne olabilir.

Finansman Bulmanın Yeni Yolu: Karma Kullanım Projeleri

Günümüz yatırım ortamında finansman artık en kritik konulardan biri haline gelmiştir.
Bankalar, yatırım fonları ve finans kuruluşları artık yalnızca projeye değil, gelir modeline bakmaktadır.
Tek fonksiyonlu projelerde risk daha yüksektir.
Oysa karma kullanım projelerinde gelir kaynakları çeşitlenir.

Örneğin aynı proje içerisinde;
• Konut
• Branded Residence
• Serviced Apartment
• Otel
• Ofis
• Ticaret
• Restoran ve eğlence alanları bulunduğunda risk dağıtılır.

Bu durum finans kuruluşlarının projeye olan güvenini artırır.

Türkiye’de son dönemde dönüşüm projelerinin finansmanını desteklemek amacıyla yeni fon ve yatırım mekanizmalarının geliştirilmesi de sektör açısından önemli bir gelişmedir.

Projenin Başarısı İnşaatta Değil, İlk Günündeki Kararlarda Belirlenir
Birçok geliştirici için en kritik hata tam bu noktada ortaya çıkıyor.

Konaklama fonksiyonları, residence kullanımı veya marka entegrasyonu çoğu zaman mimari proje tamamlandıktan sonra gündeme geliyor.

Oysa bu yaklaşım büyük değer kaybına yol açıyor.
Çünkü;
• oda ölçüleri,
• servis alanları,
• otopark planlaması,
• yükleme alanları,
• mutfak altyapıları,
• mekanik sistemler,
• operasyonel sirkülasyon ilk günden planlanmalıdır.

Doğru planlanmayan bir proje satılabilir. Ancak yüksek performans gösteremez.
Yüksek performans göstermeyen bir proje ise yatırımcıya beklenen getiriyi sağlayamaz.

Gayrimenkulde Yeni Gerçek: İşletme Yönetimi Artık İnşaat Kadar Önemli
Günümüzde yatırımcıların en büyük yanılgılarından biri şudur:

“Projeyi tamamlayalım, işletmeyi sonra düşünürüz.”
Oysa dünya artık bunun tam tersini yapıyor.

Başarılı geliştiriciler proje tasarımına başlamadan önce şu soruları soruyor:
•Kim yönetecek?
•Hangi marka kullanılacak?
•Gelir modeli ne olacak?
•Satış stratejisi nasıl oluşturulacak?
•Kiralama sistemi nasıl işleyecek?
•Operasyon maliyetleri nasıl kontrol edilecek?

Çünkü modern gayrimenkul sektöründe değeri yaratan bina değil, işletmedir.
İyi yönetilen bir proje;
• daha yüksek satış fiyatı,
• daha yüksek kira getirisi,
• daha yüksek yatırım değeri,
• daha kolay finansman,
• daha hızlı satış hızı sağlar.

Sonuç: Türkiye’nin Geleceği Karma Kullanım ve Yönetilen Yaşam Projelerinde
Türkiye önümüzdeki 10-20 yıl boyunca dünyanın en büyük kentsel dönüşüm pazarlarından biri olmaya devam edecek.

Bu süreçte kazananlar yalnızca yeni binalar inşa edenler olmayacak.

Kazananlar;
• doğru strateji geliştiren,
• karma kullanım senaryoları oluşturan,
• branded residence fırsatlarını değerlendiren,
• serviced apartment ve extended stay trendlerini doğru okuyan,
• profesyonel işletme modelleri kuran,
• projelerini daha tasarım aşamasında gelir üretmeye göre planlayan geliştiriciler olacak.

Artık mesele yalnızca bir bina yapmak değil; bir yaşam modeli, bir gelir modeli ve sürdürülebilir bir yatırım hikayesi yaratmaktır.

Türkiye’nin yeni gayrimenkul döneminde asıl rekabet inşaatta değil, stratejide yaşanacaktır.

Hamit Topaloğlu
Yönetim Kurulu Başkanı
HMT Otel Yatırım ve İşletme Danışmanlığı