Türkiye’de hızlanan şehirleşme, deprem riski ve yükselen arsa maliyetleri; özellikle büyükşehirlerde erişilebilir konut üretimini her geçen gün daha kritik hale getiriyor. İstanbul başta olmak üzere birçok şehirde dönüşüm ihtiyacının büyümesi, gayrimenkul sektöründe yeni finansman modellerini gündemin merkezine taşırken, Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları (PGYF) da sektörün dikkat çeken alternatiflerinden biri haline geliyor.

Neo Portföy Yönetimi A.Ş Gayrimenkul Yatırım Fonları Direktörü Deniz Şahinkaya, Türkiye’de konutun yalnızca bir barınma ihtiyacı değil; aynı zamanda tasarruf, yatırım ve gelecek nesillere bırakılan önemli bir değer olarak görülmeye devam ettiğini belirterek, mevcut ekonomik koşulların erişilebilir konut üretimini daha karmaşık bir yapıya dönüştürdüğünü ifade etti. 

Arsa maliyetleri erişilebilir konut üretimini zorlaştırıyor
Büyükşehirlerde imarlı arsa üretiminin giderek zorlaştığını vurgulayan Şahinkaya, özellikle İstanbul gibi metropollerde arsa maliyetlerindeki yükselişin sektör üzerinde ciddi baskı oluşturduğunu söyledi. Finansman maliyetlerinin artmasının da geliştiricilerin hareket alanını daralttığını belirten Şahinkaya, geleneksel finansman modellerinin büyük ölçekli projelerde tek başına yeterli olmamaya başladığını söyledi.

İstanbul’da deprem riski nedeniyle hız kazanan kentsel dönüşüm ihtiyacının artık ertelenemez bir zorunluluk haline geldiğini ifade eden Şahinkaya, uluslararası raporların da şehirde milyonlarca insanı ilgilendiren büyük bir dönüşüm ihtiyacına dikkat çektiğini söylüyor.

Kentsel dönüşüm yeni konut üretiminin merkezine yerleşiyor
Şahinkaya; “Son yıllarda Türkiye’de yeni konut arzının önemli bölümü dönüşüm projelerinden oluşuyor. Eski ve riskli yapı stokunun yenilenmesine dayalı projeler önümüzdeki dönemde de sektörün temel dinamiklerinden biri olmaya devam edecek.  Bu süreçte sermaye piyasalarıyla gayrimenkul geliştirme süreçlerini bir araya getiren Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları daha fazla önem kazanacak. PGYF modelleri özellikle uzun vadeli sermaye ihtiyacı bulunan projelerde önemli avantajlar sunuyor.” dedi.

“PGYF modeli sektöre kurumsal disiplin kazandırıyor”
PGYF’lerin yalnızca finansman sağlayan yapılar olmadığını ifade eden Şahinkaya, bu modelin aynı zamanda sektöre şeffaflık, profesyonel yönetim ve kurumsal yönetim anlayışı kazandırdığını belirtti.

Farklı yatırımcıların tek bir yapı altında buluşabilmesinin ölçek ekonomisi yarattığını söyleyen Şahinkaya, proje finansmanının yalnızca banka kredileri veya özkaynakla yürütülmesinin giderek zorlaştığı bir dönemde alternatif sermaye modellerinin öneminin daha da arttığını belirterek, “Özellikle bireysel nitelikli yatırımcılar açısından profesyonel yönetim mekanizmaları, projelerin daha sağlıklı ilerlemesine katkı sunuyor.” dedi. 

Dünyadaki dönüşüm projelerinde fon modelleri öne çıkıyor
Şahinkaya, “Kentsel dönüşüm süreçlerinde gayrimenkul yatırım fonları dünya genelinde de yoğun şekilde kullanılıyor. İtalya ve İngiltere’deki örnekler ise dikkat çekici.  Milano merkezli COIMA’nın geliştirdiği “Impact Fund” modeli sosyal fayda, sürdürülebilirlik ve kurumsal yatırım yapısını bir araya getirdi. Emeklilik fonları ve büyük yatırım kuruluşları da şehir dönüşüm projelerine doğrudan sermaye sağlıyor.  İngiltere’de Manchester, Liverpool ve Londra gibi şehirlerde gerçekleştirilen dönüşüm projelerinde de özel sermaye ve kurumsal fonlama modelleri önemli rol oynarken, eski sanayi bölgelerinin yeniden yaşam alanlarına dönüşmesinde bu modeller etkili oluyor.

İstanbul’da erişilebilir konut ihtiyacı büyüyor
İstanbul’da merkezi bölgelerde arsa arzının azalması, yeni konut üretimini büyük ölçüde dönüşüm projelerine bağımlı getiriyor. Yükselen kira ve konut fiyatları orta gelir grubunun erişilebilir konuta ulaşmasını zorlaştırıyor.  Önümüzdeki dönemde yalnızca lüks projeler değil; erişilebilir fiyatlı, sürdürülebilir, planlı ve deprem güvenliği yüksek projeler daha fazla öne çıkacak ve PGYF modelleri de bu noktada önemli bir rol üstlenecek. 

“Şehirleşmenin geleceğinde sermaye piyasaları daha etkin olacak”
Türkiye’de sermaye piyasalarının derinleşmesiyle birlikte gayrimenkul sektöründe daha kurumsal finansman modellerine ihtiyaç duyuluyor. Özellikle kentsel dönüşüm projeleri, karma yaşam alanları, erişilebilir konut üretimi ve sürdürülebilir şehircilik yatırımlarında PGYF kullanımının yaygınlaşmasını bekliyoruz.  Kentsel dönüşüm yalnızca eski binaların yenilenmesi anlamına gelmiyor, şehirlerin ekonomik, sosyal ve fiziksel olarak yeniden inşasını kapsayan çok boyutlu bir süreç aynı zamanda. Türkiye’nin yeni şehirleşme döneminde Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın sermaye piyasaları ile reel ekonomiyi buluşturan önemli araçlardan biri haline geleceğine inanıyoruz. Önümüzdeki dönemde bu alanda gelişecek yeni proje modellerini ve iş birliklerini yakından takip ediyoruz” diyerek sözlerini bitirdi.