Ev alma sürecinde en sık sorulan sorulardan biri, o konutun kira getirisiyle kendini ne kadar sürede amorti edeceği oluyor. Gayrimenkul yatırımında bu sorunun cevabı, "amortisman süresi" ile veriliyor. Amortisman süresi; bir konutun, kira getirisiyle kendi satış bedelini karşılaması için gereken ortalama yılı ifade ediyor. Türkiye’de bu gösterge, pandeminin ardından gayrimenkul satış fiyatlarında yaşanan astronomik artışlar sonrası 2022 yılı sonunda 18 yıla kadar yükselmişti. Son iki yılda ise bu trend tersine döndü. Yapay zekâ ve veri analiziyle gayrimenkul değerleme hizmeti sunan Endeksa'nın verilerine göre Türkiye'de amortisman süresi 13 yıla kadar geriledi. Bu rakam, son 8 yılın ortalaması olan 14 yılın da altında.

En kısa sürede kendini geri ödeyen iller: Ankara, Karaman, Muş

Endeksa’nın yaptığı analize göre, yatırımın geri dönüş süresinin en kısa olduğu iller 11 yıl ile Ankara, Karaman, Kars, Muş ve Hakkâri oldu. Bu illeri 12 yıllık süreyle Kilis, Kırıkkale, Nevşehir, Bilecik ve Edirne izliyor.

Buna karşın amortisman süresi en uzun iller arasında ise özellikle tatil beldeleriyle tercih nedeni olan Muğla ve Aydın’ın ilk iki sırayı alması dikkat çekiyor.  Muğla’da amortisman süresi 20 yıl, Aydın’da 18 yıl olark hesaplandı. Balıkesir, Kastamonu ve Trabzon’da 17 yıl; Isparta, Antalya, Elazığ, Rize ve Çorum’da ise 16 yıl olarak ölçüldü.

Kaş’ta bir konutun kendini amorti etmesi 34 yıl sürüyor

İlçeler düzeyinde ise fark daha da dikkat çekici. En kısa amortisman süresi 10 yıl ile Doğubeyazıt (Ağrı) ilçesinde görülürken, Kırkağaç (Manisa), Reyhanlı (Hatay), Siverek (Şanlıurfa), Uzunköprü (Edirne), Eyyübiye (Şanlıurfa), Beypazarı (Ankara), Merkez (Muş), Yahşihan (Kırıkkale) ve Akdeniz (Mersin) 11 yıllık amortisman süresiyle öne çıkıyor.

Öte yandan özellikle sahil bölgelerinde yer alan bazı ilçelerde amortisman süreleri 30 yılı aşmış durumda. Kaş (Antalya) 34 yıl ile en uzun sürede geri dönüş sağlayan ilçe olurken, onu Beykoz (İstanbul, 31 yıl), Çeşme (İzmir, 27 yıl), Köyceğiz (Muğla, 25 yıl), Hassa (Hatay, 23 yıl), Beşiktaş (İstanbul, 23 yıl), Sarıyer (İstanbul, 23 yıl), Kandıra (Kocaeli, 22 yıl) ve Ayvacık (Çanakkale, 22 yıl) gibi ilçeler takip ediyor.

‘Yüksek faizler satış fiyatlarını baskıladı, amortisman süreleri kısaldı’

Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, amortisman sürelerindeki bu düşüşü, gayrimenkul piyasasında yaşanan önemli yapısal değişimlerin işareti olarak değerlendirdi. Öğüt, şu sözleri kullandı:

“Amortisman süresindeki düşüşün en büyük sebebi, kira gelirlerinin konut fiyatlarına kıyasla daha hızlı artması. Geçtiğimiz 2 yılda yüksek faiz oranları nedeniyle konut kredisi kullanımı önemli ölçüde azaldı; bu durum hem satış hacmini hem de fiyat artış hızını yavaşlattı. Hatta enflasyon etkisi hesaba katıldığında, konut fiyatlarının reel olarak düşüş gösterdiği görülüyor. Endeksa’nın güncel verilerine göre konut satış fiyatları son bir yılda nominal olarak %26 artarken, enflasyon etkisiyle reel bazda %8 düştü.”

Öğüt, kira piyasasındaki hareketliliğin de amortisman sürelerini etkileyen bir diğer önemli unsur olduğunu belirtti: “Temmuz 2024 itibarıyla %25’lik zorunlu kira artış sınırının kaldırılması, ev sahiplerinin piyasa koşullarına daha uygun kira bedelleri belirleyebilmesine olanak tanıdı. Bu gelişme, kira fiyatlarının daha serbest bir şekilde artmasına zemin hazırladı. Endeksa verilerine göre kiralar son bir yılda nominal olarak %34 artış gösterdi. Ancak enflasyon dikkate alındığında, bu artış reel bazda %2’lik bir düşüş anlamına geliyor.”