Türkiye’nin önde gelen proptech şirketlerinden Endeksa, 2024 Gayrimenkul Değer Raporu’nu kamuoyuyla paylaştı. Ocak ayından itibaren reel düşüş görülen satılık konut fiyatlarının yılın son 2 ayında tekrar artışa geçmesi ve konut yatırımının geri dönüş sürelerinin 13-14 yıl bandına gerilemesi raporda dikkat çeken en önemli bulgular oldu. Raporda, Endeksa Genel Müdürü Görkem Öğüt’ün 2024 değerlendirmeleri ve 2025 öngörüleri de yer alıyor.

Endeksa’nın 2024 Yıllık Gayrimenkul Değer Raporu’na göre, 2024 yılında Türkiye genelinde satılık konut fiyatları nominal olarak %25 artış gösterirken, enflasyon etkisi dikkate alındığında reel olarak %14 düştü. Bununla birlikte, yıl boyunca aylık bazdaki değişimlerde ocak ayından itibaren fiyatların reel olarak ya düştüğü ya sabit kaldığı, ancak  yılın son iki ayında yeniden artış eğilimine girerek reelde %1 yükseldiği görüldü. 

Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 29 bin 724 TL, ortalama konut fiyatı ise 3,8 milyon TL’ye yükseldi. Konut yatırımının geri dönüş süresi 14 yıl olarak kaydedildi. Ayrıca TÜİK verilerine göre, Türkiye genelinde konut satışları 2024 yılında bir önceki yıla göre %20,6 oranında artarak 1 milyon 478 bin 25 oldu. Böylece 2023 yılındaki düşüş sonrasında konut satışları tekrar 2020, 2021 ve 2022 yıllarındaki seviyelerine yaklaştı. 2023 yılı ile karşılaştırıldığında ipotekli satışların %10,8 düştüğü, ilk el satışların ise %27,6 artış gösterdiği görüldü. İpotekli satışlar, toplam satışların %10,7 ‘sini oluşturdu.

Endeksa Genel Müdürü ve Kurucu Ortağı Görkem Öğüt, rapora dair değerlendirmesinde, 2024 yılında satılık konut piyasasına ilişkin şu ifadeleri kullandı:

“Bu yıl satılık konutların fiyat değişiminde, uzun bir aradan sonra ilk kez bir reel düşüş trendi gördük. 2024 sonu itibarı ile yıllık reel düşüş %14 seviyelerine geldi. Ancak bu düşüş bile aslında 2022’nin ikinci yarısı ve 2023 başlarında gördüğümüz astronomik fiyat artışlarının yarattığı makası kapatamadı. Çünkü bu dönemde satılık konut fiyat artışının en fazla olduğu noktada yıllık %178’lik nominal, %52’lik reel yükselişe şahit olmuştuk.

2024 yılı sonlarından itibaren satılık konut piyasasının canlanmaya başladığını ve 2025’in bu anlamda hareketli geçeceğini görüyoruz. Özellikle kiralara uygulanan %25 artış limitinin kaldırılması ile konut tekrar cazip bir yatırım amacı olarak görülmeye başladı. 2024 yıl sonunda sinyali verilen kademeli faiz indirimleri ve yeni konut kampanyaları da artan talebe pozitif katkı sağlayacak ve önümüzdeki süreçte piyasa daha fazla hareketlenecek. Bu talep artışı konut fiyatlarının tekrar yükselmesine sebep olabilir. Bu nedenle konut almak için çok uygun bir zamanda olduğumuzu söyleyebiliriz.”

2024’te satılık gayrimenkulde öne çıkan şehirler

Gayrimenkul sektöründe satılık ve kiralık konutlarla ilgili 2024 yılı değerlerini kapsamlı bir şeklide analiz eden Endeksa 2024 Gayrimenkul Değer Raporu'na göre:

Büyük şehirler arasında yılın kazananı: Gaziantep

Nüfusu 2 milyondan fazla olan şehirler arasında satılık konut fiyatları bir yılda en fazla artan il, %33’lük nominal artışla Gaziantep oldu. Enflasyondan arındırıldığında bu oran, %9’luk bir reel düşüş anlamına geliyor. 2023 Şubat depreminde ağır hasar alan Nurdağı’nda yapılan yeni konutların kasım ayında teslim edildiği ilde konut metrekare satış fiyatı 21 bin 605 TL; ortalama konut fiyatı ise 3,4 milyon TL oldu.

2024’te İzmir, Ankara ve Adana’da satılık konut fiyatları reelde %12 düştü

İzmir, Ankara ve Adana’da konut fiyatları bir yılda %28-29 oranlarında yükselirken reel olarak %12 düşüş gösterdi. Ortalama konut metrekare satış fiyatı İzmir’de 38 bin 579 TL, Ankara’da 25 bin 482 TL, Adana’da ise 22 bin 147 TL. İzmir’de ortalama konut fiyatı ise 4,8 milyon TL iken Ankara ve Adana’da 3,3 milyon TL.  

İstanbul’da satılık konutların yıllık nominal fiyat artışı %23 olurken, reel bazda ise %15 düşüş yaşandı. Mega kentte ortalama konut metrekare satış fiyatı 44 bin 755 TL, ortalama konut fiyatı ise 5,1 milyon TL oldu.

Muğla ve Antalya, 2024’te gayrimenkulün en fazla kaybedeni

Pandemi sonrası dönemde çok astronomik fiyat artışlarına sahne olan Muğla ve Antalya, 2024’te satılık konut fiyatlarında en fazla reel düşüşün kaydedildiği iller oldu. Muğla’da satılık konut fiyatları bir yılda %19 artarken, enflasyon etkisinden arındırıldığında %19 reel düşüş yaşandığı görüldü. Ortalama konut metrekare satış fiyatı 63 bin 387 TL olan Muğla’da ortalama konut satış fiyatı 8 milyon TL. Muğla aynı zamanda konut yatırımının geri dönüş süresinin 20 yılla en fazla olduğu il olarak öne çıkıyor. 

Benzer şekilde Antalya’da satılık konut fiyatları nominal olarak %20 yükselirken, reel olarak %18 düşüş gösterdi. Antalya’da konut metrekare satış fiyatı 37 bin 969 TL iken ortalama konut satış fiyatı 4,3 milyon TL. 

En düşük satış fiyatlarıyla Muş dikkat çekiyor; ilde ortalama konut metrekare fiyatı 14 bin 915 TL, ortalama konut fiyatı ise 2,4 milyon TL. Kırıkkale, Siirt, Kilis ve Mardin’de de ortalama konut satış metrekare fiyatı 15 bin 700 ila 16 bin TL arasında değişiyor. 

2024’te kiralık gayrimenkulde öne çıkan şehirler

Endeksa’nın güncel verilerine göre, kiralık konutlardaki fiyat artış hızı, satılık konutlara kıyasla daha sınırlı bir düşüş eğilimi sergiliyor. 2024 yılında kiralık konut fiyatları reel olarak yalnızca %3 gerilerken, nominal bazda yıllık %41 artış gösterdi. Ülke genelinde ortalama kiralar 20 bin TL’ye yükseldi. İşte, Endeksa’nın 2024 raporundan kiralık konut piyasasına ilişkin detaylar: 

4 büyük şehirden bir yılda kiraları en fazla artanlar: İzmir ve Ankara

İzmir ve Ankara’da kira fiyatlarının yıllık nominal değişimi %52 iken kiralar enflasyonun üstünde arttı, reelde %4 yükselme görüldü. Bu iki ilde ortalama kira fiyatları, 21 bin TL ila 24 bin TL arasında değişiyor. 

2024’te en yüksek kiralar Muğla ve İstanbul’da

Kira fiyatlarının en yüksek olduğu iller sıralamasında Muğla ve İstanbul başı çekiyor. Kiraların bir yılda nominal olarak %58, reel olaraksa %8 arttığı Muğla’da ortalama konut kirası 25 bin 626 TL’ye ulaştı. 

İstanbul’da kiralar nominal olarak %44 yükselirken reelde %1 düşüş gösterdi.İstanbul’da ise ortalama kira 25 bin 331 TL olarak kaydedildi. 

2024’da kiralarda en fazla reel düşüş yaşanan il: Antalya

Nominal artış oranları nispeten daha düşük kalan Antalya, kiraların bir yılda en fazla reel düşüş gösterdiği il oldu. Kiralar bir önceki yılın aynı dönemine göre %36 arttı; bu oran enflasyondan arındırıldığında, %7 reel düşüş anlamına geliyor. Bu ilde konıut kira ortalamaları, 19 bin 436 TL’ye yükseldi.

En fazla reel düşüş yaşanan iller sıralamasında Antalya’yı, Bursa izledi. Bursa’da yıllık nominal artış %39 olarak kaydedilirken, enflasyona göre ayarlandığında %5’lik bir reel düşüş yaşandı. Bursa’da ortalama konut kira fiyatı 18 bin 312 TL düzeyinde.

Endeksa Genel Müdürü Görkem Öğüt, raporun ortaya koyduğu 2024 kiralık konut analizine ilişkin şunları söyledi; 

“2024 yılında kiralara uygulanan %25 sınırlamasının kalkmasıyla birlikle fiyatlarda daha keskin bir reel düşüş bekleniyordu ancak bu beklenti çok da gerçekleşmedi. Bunun en büyük nedeni, kiralarda yaşanan anlaşmazlıkların yeni yeni çözülüyor olması, sirkülasyonun artması ve yeni kiracılı konutların fiyatları genellikle yukarıya çekmesi. Bunların bir sonucu olarak konut yatırımlarının geri dönüş süreleri de 14 yıla geriledi. Son yıllarda evini kiralamaktan imtina eden ev sahiplerinin 2025’te konutlarını piyasaya sunmaya başladığına daha fazla tanık olacağız. Bu sebeple kiralıktaki arz baskısının önümüzdeki dönemde daha da rahatlayacağını umuyoruz.”