Çevreci yapılar, daha az enerji ve su harcayarak yaşayan ve üstelik yapısında kullanılan malzemelerin çevresel etkilerini en aza indirgeyecek şekilde tasarlanan ve yaşayan yapılar olarak adlandırılmaktadır. Dünyada her geçen gün biraz daha önemli hale gelen çevreye duyarlı yapılmış bu tip binalara olan rağbet gün geçtikçe artmaktadır.

Bugün çevreci-yeşil bina anlayışı ile yapılmış binalar işletim maliyetleri daha düşük daha dayanıklı binalar olarak karşımıza çıkmaktadır. 

İkinci dünya savaşı sonrasında geliştirilen ilk ofis kulelerinin temel özellikleri, çevrelerindeki diğer yapılardan farklı olarak yapay olarak aydınlatılmaları ve iklimlendirilmeleri ile geçirimsiz yapıya sahip olmalarıdır.

Geleneksel ofis yapılarından bu yapı stili dünya çapında bir standart olmuştur. 1970’lerdeki petrol krizi sonucunda doğal kaynakların kısıtlı olduğunun anlaşılması düşünce sistemlerinde değişiklikler getirmiştir.

Özelikle yapay olarak aydınlatılan ve iklimlendirilen binaların çağın gerekliliklerini yerine getiremedikleri düşüncesi yaygınlaşmaya başlamıştır.  Özelikle ofis yerleşimlerinin doğal gün ışığından çok az faydalanmaları, yüksek gürültü seviyeleri, mahremiyetin bulunmayışı gibi yönlerden dezavantajlarının olması bu tür ofis tasarımlarına olan ilginin azalmasına neden olmuştur.

Kişisel bilgisayarların insan hayatına girmesiyle beraber ofislerde de artan bilgisayar kullanımı ofis binalarında önemli değişiklikler yapılması sonucunu ortaya çıkarmıştır.

Çalışma alanlarına bilgisayar ağlarının kurulması için veri kablolama öğeler mevcut ofis binalarında radikal yenilikler yapılmasını gerektirmiştir. Bilgisayarların ve monitörlerin ürettiği yüksek seviyelerdeki ısının dış ortama atılması da iklimlendirme ve aydınlatma konularında yenilikçi teknolojilerin ve tekniklerin kullanılması gerekliliğini doğmuştur. Yüksek katlı binalardaki daha fazla temiz hava ihtiyacı ve pencere açma psikolojisi bu dönemde konuşulmaya başlanmıştır.

Bu gelişmeler sonucunda bina yerleşimleri daha ferah ve geniş olmaya başlanmış , daha esnek bina tasarımları yapılmış ve değişken kat yükseklikleri ile daha modern bina modellemelerine gidilmiştir.

Ofis binaları  bir yatırım aracı olarak kiralanmak üzere daha fazla geliştirilmeye başlanmış ve bunun sonucu olarak son kullanıcı -kiracı- odaklı hale gelmiştir.

Ofis içinde çalışma zamanı dışında çalışanlar arasındaki iletişim önem kazanmaya başlamış ve farklı kullanıcıların gereksinimlerine uygun farklı mekansal konseptler oluşturma gerekliliği doğmuştur. 

Günümüze gelindiğinde bilgi teknolojileri ve gittikçe gelişen küreselleşme süreçleri firmaların organizasyon yapılarını da etkilemektedir. İnternetin yaygınlaşması, gittikçe küçük boyutlarda üretilen telefon ve diz üstü bilgisayarların geliştirilmesi sonucunda mobilitenin artması küresel ölçekte iş yapan firmaların da çalışmalarını ve iş süreçlerini, çalışma alanlarını yeniden nasıl organize edeceklerini düşünmelerine yol açmıştır. 

Günümüzde ofis gelişiminde kilit soru, ofis binalarının fonksiyonu gün geçtikçe değişirken, bilgi teknolojilerinin ve ofis organizasyonunun buna nasıl entegre edileceği ve çevreye nasıl daha az zarar vereceğimiz olmuştur. Ofisler  artık sadece rutin işlerin yürütüldüğü, sıkıcı iş mekanları olmanın ötesinde, bir tür “bilgi alış-verişi mekanı” haline gelmişler, hayatımızda daha fazla yer almaya başlamışlardır. Bunların sonucu olarak artık dünyada birçok kurum çevreci yaklaşımlara katkıda bulunmaya çalışmaktadır.  

Birkaç yıl öncesine kadar ülkemizde ilgi bile göstermediği bu çevrecilik konsepti dünyada her geçen gün yükselen bir trend durumundadır. Artık e-maillerimizin altında bile “bu yazıyı basmadan bir düşünün, yeşil dünya  …..”veya buna benzer sloganlar dolaşmaktadır.  

Bu sürdürülebilirlik , çevrecilik yani yeşil bakış dünyada tüketimde hızla yayılırken gayrimenkul geliştiricileri binalarının ne kadar yeşil olduğunu sertifikalarla ispatlama yoluna girmişlerdir. Amerika’ da başlayan bu trend dünyaya yayılmaktadır.

Ülkemiz henüz durumun “farkındalık” aşamasındadır. Dünya yeşil sertifikasyon peşinde koşarken bizler konuyu yeni yeni konuşmaya başladık.

Gelecekteki yeşil dünya yaklaşımında  gayrimenkulün nasıl bir yeri var ve bu etkinin yapıların değerine etkisi ne şekilde olacak bir özet bilgi verelim istedik;

2009 yılından itibaren Bina Enerji Sınıflandırması (BER) sertifikaları tüm AB üyesi devletler için yürürlüğe girmiştir. Pek çok ülke, bu tarihten önce sertifikaları uygulamaya koymuştur.

Bu kapsamda  Tüm AB üyesi devletler mevcut binaları tek tek gözden geçirecek ve bunlar için ne kadar enerji dostu olduğuna dair sertifikalar düzenletecektir.

Bu çalışmalarda bina enerji kayıpları ölçülecek ve binalar derecelendirilecektir.  Yüksek enerji kayıplı binalar daha fazla vergi ve elektrik bedeli ödeyerek cezalandırılacak, tasarruflu binalarsa çevre dostu değerlendirilerek enerji imkanlarından daha ucuza yararlanabileceklerdir. Bu durum doğal olarak gayrimenkullerin değerini de etkileyecektir. Nitekim ülkemizde de bu çalışmaların kısmen yasal dayanakları hazırlanmış bulunmaktadır.

Sürdürülebilir, yani çevreci ve yeşil bina yaklaşımlı binaların kullanılması bakımından ticari bina piyasası hızla yaygınlaşmaktadır. Görünen o ki, bu özelliklere sahip binaların pazarlama unsuru haline gelmesi ile yatırımcılar içinde sürdürülebilirlik, yer seçimi ve geliştirme kriterlerinde önemli bir koşul haline gelmiştir.

Pek çok kiracı, orta vadede şirket politikaları gereği daha yüksek enerji verim seviyesine sahip yeşil binaları kiralama karşılığında daha yüksek kira ödemeyi kabul edebilecektir. Avrupa’da bugün kiracıları-kullanıcıları ve gayrimenkul yatırımcılarını bu tür binalara yönlendiren ana etken işletme maliyetlerinin azaltılması ve marka imajını ya da iyi kurumsal yurttaşlar olarak imajlarını geliştirecek olmasıdır.  

Çevreci ofis akımının devamı, enerji verimli binalarda ve ofis ekipmanlarında, enerji özelliklerini belirten sınıflandırmalar yoluyla ve geri dönüşümlü malzemelerden imal edilen ürün ve mobilyalar kullanılması şeklinde devam edecektir. Yeşil binalar, yeşil ofis yelpazesinin en uç kısmını ifade etmektedir ve binanın aydınlatılması, ısıtılması ve soğutulması ile ilgili maliyetlerin düşürülmesi için tasarlanmıştır.

Çevreci binalar, geleneksel binalara oranla daha yüksek değer elde edebilmekte ve en büyük faydaları binayı kullananlara sağlamaktadır. Potansiyel çevre fonksiyonlarının ve bitkilendirmenin faydaları (dış peyzaj, yeşil duvar ve çatılar, bina içi bitkilendirme) çok boyutludur.

Öte yandan İstanbul Büyük Şehir Belediyesinin son imar yönetmeliğinde “bina içi bahçelerle” ilgili yaptığı düzenleme de önümüzdeki dönemde daha fazla doğal bitki yapısı içeren binaların hayatımıza girmesini teşvik niteliğindedir.

Çevreci binaların sertifikasyonu konusunda iki ayrı uluslararası kuruluş çalışmalarını yürütmektedir. Bunlardan ilki Enerji ve Çevre Dostu Tasarımda Liderlik (LEED- Leadership in Energy and Environmental Design), ABD'deki Çevre Dostu Binalar Konseyi (USGBC) tarafından geliştirilen bir dizi kriterler listesidir. Diğeri ise İngiltere’de kurulmuş olan BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) sistemidir.

Yukarıda bahsedilen sertifikasyonlar, çevresel konuların gündemden düşmeyeceği göz önünde bulundurulduğunda ilerleyen yıllarda önemi gittikçe artacak değerlendirme araçları haline gelecektir.

Bahsedilen sertifikalara sahip olan çevreci binalar, sahip oldukları tasarım, enerji kullanımı, sağlık vb. özellikleriyle geleneksel yöntemlerle üretilmiş binaların önüne geçecektir. Bu tip binalar hem sahiplerine hem de kullanıcılarına sundukları imkanlar açısından daha çok tercih edilir konuma geleceklerdir. Ticari açıdan Çevreci binaların faydaları aşağıda belirtilmektedir:

• Enerji ve sudan tasarruf (genellikle % 30 – 50 arasında) ve düşük karbon emisyonları,

• Bakım ve işletim maliyetlerinde azalma

• İşletme net karında artış

• Özellikli çevreci bina yatırımlarına verilen vergi avantajları

• Uzun dönemde çevreci bina sahipleri için daha rekabetçi bir gayrimenkule sahip olma

• % 3-5 arasında verimlilik artışı

• Sağlık açısından faydalar

• Daha rahat risk yönetimi olanakları (hızlı kiralama/satış süreleri, yüksek doluluk oranları vb.)

• Pazarlama avantajları (özellikle geliştiriciler ve kiracılar için)

• Yüksek çalışan motivasyonu sağlanması

• Yatırımcılar için daha kolay kredi bulabilme imkanı

• Sürdürülebilirlik ve çevresel duyarlılık açısından pozitif yönde tanınırlık ve öncülük.

Taşınmaz üzerine geliştirilecek projenin Çevreci (Yeşil) Bina olarak geliştirilmesi kararının, tüm dünya örneklerinde olduğu gibi geliştirmeye başlanmadan önce verilmesi gerekmektedir. Çünkü, çevreci bina gelişimi yapının tasarım, üretim ve işletme-yönetim modellerinin tamamında geleneksel metotlara göre bir farklılaşmayı ve özelleşmeyi gerektirmektedir.

Proje maliyetleri de Çevreci Bina yapılması durumunda, projenin türüne, kullanılacak çevre dostu sistemlerin tipine ve büyüklüğüne göre farklılıklar göstermektedir. Bu nedenle çevreci binalarda yatırım öncesinde inşaat maliyetlerinin belirlenebilmesi için yapıda kullanılacak sistemlerin neler olacağına önceden karar verilmesi gerekmektedir.

Çevre dostu sistemlerle inşa edilen yapılarda inşaat maliyetleri, kullanılan sistemlerin türü ve ölçeğine göre, toplam inşaat maliyetinin % 2 ile % 10’u kadar bir ekstra maliyet yükü getirmektedir. Ancak bu ekstra maliyet orta ve uzun vadede, enerji ve su tasarrufu, işletme giderlerinin düşmesi vb. ile karşılanmaktadır.

Dergisi