EVA Gayrimenkul Değerleme ve Akademetre'nin Türkiye genelinde 6'ncısını gerçekleştirdiği AVM araştırması, 2016-2018 projeksiyonuyla yayınlandı. "Türkiye'de doygunluk olan iller hangileri?”, "Hangi şehirlerde AVM fazlalığı var?", "Fonksiyonunu yitiren AVM alanları ne kadar?", "Bugüne kadar ne kadar alan fonksiyonunu yitirdi?", "Yatırım için doğru şehirler hangileri?", "Rekabet hangi şehirlerde artacak?", "İstanbul'da hangi gelişmeler yaşanıyor?", "Yeni AVM haritası nasıl biçimleniyor?", “Hangi AVM kategorileri hangi bölgelerde ne kadar kira ödüyor?” ve benzeri soruları Türkiye genelinde mercek altına alan EVA Gayrimenkul ve Akademetre'nin kapsamlı araştırması, Türkiye genelinde mevcut AVM haritasını gözler önüne seriyor. Araştırma, 2018 yılına kadar yaşanacak gelişmeleri de ortaya koyuyor.

Değerleme sektörünün önde gelen kuruluşlarından EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. ile Türkiye'nin en büyük araştırma şirketlerinden Akademetre Araştırma & Stratejik Planlama işbirliğiyle Türkiye genelinde gerçekleştirilen AVM sektörü araştırması,  farklı bakış açıları ile yatırımcı ve perakendeciler için referans rapor niteliğinde hazırlanıyor. Rapor her sene farklı bakış açıları ile zenginleştiriliyor. Bu yıl "Türkiye AVM Potansiyel Analizi 2016-2018" başlığıyla yayımlanan araştırma raporu, gayrimenkul ve pazar etüdlerinin yanı sıra geliştirme, fizibilite çalışmaları yürüten EVA Gayrimenkul Değerleme ile perakende ve AVM araştırmalarında uzman Akademetre'nin her yıl düzenli olarak gerçekleştirdikleri AVM araştırmasının son halkasını oluşturuyor. Rapor bu yıl alışveriş merkezlerinde kategori bazlı sektörel kiraları, üç büyük şehirdeki kategori bazlı kiralama rakamlarını, İstanbul özelinde her iki yakadaki kira ortalamalarını ve Türkiye AVM ortalama kiralarını da veren detaylı analizlerle zenginleştirildi.

Sektörde rekabet zirve noktasında

EVA Gayrimenkul Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, araştırma sonuçları hakkında şunları söylüyor: "Piyasada rekabet gittikçe zorlaşıyor. Artık alışveriş merkezi üretiminde ekonomik kayıp yaşanmaması için üretimin doğru yerde ve büyüklükte yapılması her zamankinden daha fazla önem taşıyor. İhtiyaçların planlanan arz ile eşleşmesi gerekiyor. Aksi takdirde doymuş gibi görünen pazarlar doymamış gibi görülerek yatırımcıyı hayal kırıklığına uğratabilir. Plansız proje geliştirmenin olumsuz sonuçlarını artık ölçülebiliyoruz. Gelecekte de fonksiyonunu yitiren AVM'ler olacak, ancak kayıpların geri dönüşü de mümkün. Yatırımcılar her sene büyük hevesle yeni açılışlar deklare ediyor, ancak deklare edilen açılışların yüzde otuzu gerçekleşiyor. Araştırma sonuçlarına baktığımızda ortalama AVM büyüklüğünün artış trendi içinde olduğunu görüyoruz. Önem gösteren gelişmelerden biri de yeni nesil AVM'ler. Söz konusu AVM'ler yeni yaşam alanlarıyla birlikte planlanıyor. Artık yeni nesil AVM'lerde sadece eğlence unsuru değil, sosyal medya ve medyanın da aktif şekilde kullanıldığı görülüyor. Diğer yandan, tercihlerde mesafe ciddi bir belirleyen olarak öne çıkıyor. Sonuç olarak AVM sektörünün ulaştığı rekabet düzeyi yeni açılan her AVM ile daha da  zorlaşıyor. Artık kimliği olan, doğru konsept ve bileşenle öne çıkan, doğru yönetilen ve yeni nesile ayak uydurabilen AVM projeleri başarılı olacaktır."

Araştırma gelecek projeksiyonuyla gerçekleştirildi

Gelecek üç senelik perspektif göz önüne alınarak Türkiye genelinde yapılan AVM araştırmasının, bilimsel metodolojiyle saha çalışması ve AVM'lerden bire bir elde edilen bilgilerle oluşturulduğunu ifade eden Akademetre Yönetim Kurulu Başkanı Dr. Halil İbrahim Zeytin, 260 sayfayı bulan dev araştırmayla yaşayan varlıklar olan AVM'lerin gelişimleri, renove edilmeleri, büyüme ve küçülmeleri gibi çok sayıda parametreyi bir araya getirerek bütünlüklü bir analize ulaştıklarını kaydediyor. 

Proje ve inşaat halinde olan AVM'leri de analiz kapsamına dahil ettiklerini kaydeden Zeytin, araştırma ekipleri kurarak AVM'leri tek tek, ardından bölgeler ve kentler düzeyinde mercek altına aldıklarını, spekülatif yaklaşımlara yer vermeyerek doğrudan veriler üzerinden yaptıkları değerlendirmelerle Türkiye'de AVM gerçeğini rakamsal boyutta ortaya koyduklarını vurguluyor. 

AVM sektör cirosu istikrarlı büyüyor

Cirosal büyümenin hızla devam ettiğinin altını çizen Zeytin, 2009 yılında 20,6 milyar TL olan AVM sektör cirosunun 2016 yılında %9.5 büyümeyle 105,9 milyar TL'ye, 2017 yılında %12.4 büyümeyle 119 milyar TL'ye, 2018 yılında ise %10.9 büyümeyle 132 milyar TL'ye ulaşacağını kaydediyor. Araştırma, istikrarlı gelişimin önemli bir parametresi olan yeni nesil AVM'lerin cirosal büyümeye ciddi katkı sağladığını ortaya koyuyor. Bu kapsamda, cadde AVM'leri, AVM bit pazarları, açıkhava AVM'leri, tematik AVM'ler, ihtisas çarşıları ve karma kullanım AVM konseptlerinin farklılık yaratarak farklı taleplere cevap verebildiği, AVM sayısının artışı ve rekabetin zorlaşmasına paralel olarak geliştiricilerin yenilikçi arayışlara yöneldiği belirleniyor. Bu yönde mimaride farklılık, sosyal aktivitelerde çeşitlilik, ölçeklerde büyüme ve çocuklara verilen değer öne çıkan faktörlerin başında geliyor. Öte yandan, medya kullanımı son dönemde daha da yaygınlaşıyor. Tüketicinin daha fazla vakit geçirmesi ve harcama yapması için dijital platformalar daha etkin kullanılıyor.

AVM sayısı artacak, sektör büyümeye devam edecek

AVM'lerin kronolojik gelişimine bakıldığında 1995 yılında 12 olan AVM sayısı, 2011 yılında 264'e, 2014 yılında 345'e yükselmiş bulunuyor. 2016 Mart ayı itibariyle 369 olan AVM sayısının ise 2016 sonunda 414'e, 2017'de 443'e, 2018'de 448'e yükseleceği öngörülüyor. Söz konusu gelişme, 1990'lı ve 2000'li yıllarda yaşanan hızlı büyüme ivmesinin 2020'ye doğru yerini daha stabil bir çizgiye bırakacağını ortaya koyuyor. Son üç yıllık analizlere bakıldığında ise 2016 ve 2017 yıllarında ortalama %10’luk bir büyüme görülürken, 2018 için büyüme oranının %2 dolayında olması bekleniyor.

Bununla birlikte araştırmada, 1995-2006 yılları arasında 100'ün üzerinde AVM hizmete girerken, bu tarihten sonraki dönemde AVM projesi tasarlama, yer seçimi, finanse etme, geliştirme, imar planı yapma, işletme ve kiralama bilgisinin gelişmesine koşut olarak AVM sayısının ivme kazandığı kaydediliyor. Sektör bu tarihten itibaren mevcut bilgileri dünyaya ihraç edecek boyuta da ulaşıyor. Ancak açılan AVM sayısının gerçekte daha fazla olduğu, yıllar içinde bazı AVM'lerin fonksiyonunu yitirdiği ya da fonksiyon değiştirdiği için AVM niteliğini kaybettiği de belirtiliyor.

Kiralanabilir alan 10 yılda 3 kattan fazla büyüdü

EVA Gayrimenkul ve Akademetre'nin AVM araştırmasına göre 2006 yılında Türkiye genelinde kiralanabilir AVM alanı 3.093.046 m2 iken, oran 2011 yılında 7.614.629 m2, 2015 yılında 10.793.523 m2, 2015 Mayıs ayı itibariyle 10.909.365 m2'ye yükselmiş bulunuyor. Diğer yandan, mevcut AVM'lerin bazılarının renovasyona girmesi, bazılarının sistem dışına çıkması, sistemden çıkan bazı AVM'lerin ise yeniden sisteme dahil olması da araştırmanın ortaya çıkardığı bulgular arasında yer alıyor.

Kiralanabilir alanın %38'i İstanbul'da

Türkiye genelinde tüm AVM'lerin kiralanabilir alanlarında bakıldığında üç büyük kent olan İstanbul, Ankara ve İzmir başı çekiyor. 2015 Mayıs verilerine göre İstanbul 4.1 milyon m2 ile başı çekiyor. Ankara 1.3 milyon m2 ile ikinci sırada, İzmir 469 bin m2 ile üçüncü sırada yer alıyor. Üç büyük şehir toplam kiralabilir alanın %56'sına ev sahipliği yapıyor. Araştırma, AVM sektörünün lokomotifi olan İstanbul'u özel olarak mercek altına alıyor ve 2018 projeksiyonu yaparak önemli bulguları kaydediyor. Rapora göre İstanbul'da halihazırda 116 AVM faaliyet gösterirken, Anadolu yakasında 1.2 milyon m2, Avrupa yakasında 2.9 milyon m2 kiralanabilir AVM alanı bulunuyor. Anadolu yakasında 1000 kişi başına 219 m2 olan kiralabilir alan düşüyor. Bu oran Avrupa yakasında 324 m2'ye yükseliyor.    

EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanları, İstanbul'da AVM sayısı ve kiralabilir alan büyüklüğünün hızlı bir artış içinde olduğunu belirtiyorlar. 2012 yılında İstanbul'da faaliyet gösteren 89 AVM'de 3.1 milyon m2 kiralabilir alan yer alırken, 2016 Mart ayı itibariyle AVM sayısının 116'ya, alanın 4.1 milyon m2'ye yükseldiği rapor ediliyor.  Uzmanlar, ortalama AVM büyüklüğünün de artış içinde olduğuna dikkat çekiyor. 2012 yılında 33.898 m2 olan ortalamanın 2016 yılında 34.313 m2'ye çıktığını ve önümüzdeki yıllarda da büyümenin süreceğini belirtiyorlar.

AVM'lerde kira lideri İstanbul

Akademetre Yönetim Kurulu Başkanı Dr. Halil İbrahim Zeytin, kira değerleri hakkında şunları söylüyor: “Alışveriş merkezlerinde kira değerleri ağırlıklı ortalaması Türkiye genelinde aylık bazda 29,03 dolar/m2 olarak çıkıyor. Ancak bu rakamı kendi başına yorumlamak yeterli değil. Alt kırılımlarına da bakmak gerekiyor. Buna göre kira bedellerinde asıl şehirler diyebileceğimiz İstanbul ve Ankara‘yı ayrıştırdığımızda ortalamaların düştüğünü görüyoruz. İstanbul ortalama aylık bazda  41,67 dolar/m2 ile başı çekerken, Ankara‘da ortalama aylık rakam 21,77 dolar/m2 değere oturuyor. Anadolu şehirlerinde bu rakam ayda 20 dolar/m2'ye düşüyor. İstanbul her türlü ortalamayı yükselten itici bir güç olarak göze çarpıyor.” 

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı ise İstanbul'un başlı başına ayrı bir kategori olduğunu belirterek şunları söylüyor: “İstanbul özelinde baktığımızda farklı bir analiz görüyoruz. Avrupa yakası ortalamada aylık 44,10 dolar/m2 kira öderken, Anadolu Yakası aylık 38,5 dolar/m2 kira  ödüyor. Şehir geneli ortalama olarak ayda 41,67 dolar/m2 kiraya oturarak Marmara Bölgesini yukarı çekiyor ve en yüksek kira getirili bölge yapıyor.” 

Araştırma kapsamında İstanbul özelinde Anadolu yakası ile Avrupa yakasının kira  değeri ortalamalarında birbirlerini yakaladığı görülüyor. Ancak Avrupa yakasında bulunan AVM'lerdeki birçok kategori, Anadolu yakasına göre daha fazla kira ödüyor. EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanları, nüfusun üçte ikisinin Avrupa yakasında yaşadığı ve hane halkı gelirinin Avrupa yakasından daha yüksek olması nedeniyle bu durumun normal bir sonuç olduğunu belirtiyor. Ancak yiyecek içecek kategorisi ile yapı marketi, süpermarket ve sinema gibi alışveriş merkezlerinin sinerjisini yaratan sürükleyici mağazaların her iki yakada da birbirine yakın kira bedeli ödediği belirleniyor. Anadolu yakasında, Avrupa yakasına göre daha fazla kira ödeyen kategorilerin ise spor giyim-spor malzemeleri ile teknoloji marketleri olduğu belirtiliyor.

Gelişmenin doğal sonucu "fonksiyonunu yitiren AVM'ler"

Araştırmanın metodolojisine göre kiralanabilir bağımsız birimlerde %50'den fazla boşluk oranı ya da yapının AVM fonksiyonu dışında kullanılmaya başlanması veya kapanması 'fonksiyonunu yitirme' olarak tanımlanıyor. Son on yıl analiz edildiğinde sektörün her üç yılda bir ortalama 1.8 milyon m2 alan ürettiği görülüyor. Üretilen alanlar sektörün ihtiyaç ve yeni beklentilerine göre şekillendirilerek geliştiriliyor. Bu şekilde geliştirilmeyen alanlar ise fonksiyonunu yitiriyor.

Buna göre 2015 yıl sonu itibariyle İstanbul’da fonksiyonunu kaybeden yaklaşık 800 bin m2 AVM alanı bulunuyor. Ankara'da bu rakam 150 bin m2 olarak belirlenirken, diğer tüm şehirlerde 434 bin m2 fonksiyonunu yitirmiş AVM alanı görülüyor. Yapılan hesaplamalar bugüne kadar üretilen yaklaşık 12 milyon m2 AVM'nin %10'unun sistemden çıktığını gösteriyor. Raporda sistem dışına çıkanların bir bölümünün yanlış geliştirmeden, bir kısmının ise gelişen piyasa dinamiklerine uyum sağlayamamaktan kaynaklandığı belirtiliyor. Sistem son beş yıldır her sene yaklaşık 250-300 bin m2 arasında alan kaybediyor. 2015 yılında AVM kayıpları metrekare büyüklüğüne göre analiz edildiğinde 5.000-10.000 m2 büyüklüğünde yaklaşık 24 bin, 10.000-20.000 m2 büyüklüğündeki yaklaşık 113 bin m2, 20.000 m2 üstündeki AVM'lerde ise takribi 177 bin m2 kayıp yaşandığı belirleniyor.

Son beş yılda kayıpların %12'si sisteme döndü

Olumsuz gelişmeye paralel olarak fonksiyonunu yitirerek sistem dışı kalan AVM'lerin bir bölümü, doğru bir planlamayla yeniden yapılandırılarak sisteme yeniden kazandırılmış bulunuyor.  2012, 2013, 2014 ve 2015 yılları toplamında 1.562.065 m2 kiralanabilir AVM alanı fonksiyonunu yitirirken, aynı dönemde 173.512 m2 alanın sisteme yeniden kazandırıldığı ve net kaybın 1.388.553 m2 olarak gerçekleştiği belirtiliyor. Bu verilere göre kayıpların %12'sinin sisteme geri dönmeyi başardığı ortaya çıkıyor.

2018 yılında 18 şehirde AVM olmayacak

Araştırma raporuna göre 2015 yılında 59 şehirde AVM bulunuyor. Deklare edilen açıklamalara istinaden 2018 yılına kadar dört kentin daha AVM ile tanışması öngörülürken, bugünkü planlamalara göre 2018 yılında 18 şehirde AVM olmayacağı ileri sürülüyor.

Halihazırda faaliyet gösteren AVM'lerin metrekare büyüklüklerinin dağılımına bakıldığında ise kiralanabilir alan bakımından 5.000-10.000 m2 büyüklükteki AVM'nin %5, 10.001-20.000 m2 büyüklükteki AVM'nin %14, 20.001-40.000 m2 büyüklükteki  AVM'nin %29, 40.001-80.000 m2 büyüklükteki AVM'nin %36, 80.000 m2 üstündeki AVM'nin ise %16 paya sahip olduğu görülüyor. Buna göre Türkiye genelinde 80 AVM, toplam alanın %50’sini oluşturuyor. Raporda bu alanlardaki AVM sayıları daha detaylı analizlerle inceleniyor.

Yatırımcıların dörtte biri yabancı yatırımcı

Türkiye genelinde AVM yatırımlarının yerli ve yabancı sermaye dağılımında yerli yatırımcıların alan bazında  yaklaşık %70 oranla önde olduğu görülüyor. Toplam 10.909.365 m2 kiralanabilir alanın yaklaşık 7.8 milyon m2'sinde yerli yatırımcı yer alıyor. Yabancı sermayenin içinde bulunduğu kiralanabilir alan, toplam alanın %25'i seviyesinde bulunuyor. Proje halinde olan AVM yatırımlarının yerli ve yabancı sermaye dağılımında ise yine bu alanlarının  %75 oranında yerli sermaye tarafından geliştirildiği görülüyor. 

Önümüzdeki yıllarda planlanan AVM projelerinde de yerli yatırımcılar daha baskın görülüyor. Gelecekte bugüne kadar üretilmiş ve üretilecek projelerin toplamına bakıldığında yabancı sermayenin içinde bulunan kiralanabilir alan payının %29’dan %25’e düşeceği öngörülüyor. Ancak EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanları, söz konusu öngörünün alan bazında bir analiz olduğunu, veri olmadığı için yabancı yatırımcıların ciro olarak sektördeki payının bilinmediğini not düşüyorlar.

AVM sektörü 2018'de nerede olacak?

Türkiye genelinde AVM'ye olan talep doğrultusunda stok ve ihtiyaç verilerini göz önüne alarak proje açığını da saptayan araştırma sonuçlarına göre, 2016 ülke stoğu yaklaşık 11 milyon m2 olarak görülüyor. Deklare edilen AVM'ler açılırsa sektörün 2018 sonunda 14 milyon m2 alana sahip olacağı belirtiliyor.

AVM'ye ihtiyaç duyanlar ve doyanlar

Raporda her şehir detaylı şekilde analiz ediliyor, bugünkü dolulukları ve gelecek 3 yıldaki AVM alan ihtiyaçları tek tek belirtiliyor. 2016-2018 yıllları itibariyle en yüksek potansiyel olarak Anadolu gözüküyor. 2016 yılı itibariyle Türkiye genelinde 24 şehir 20.000 m2'nin üzerinde AVM'ye ihtiyaç duyarken, 16 şehir 40.000 m2'nin üzerinde AVM'ye ihtiyaç duyuyor. Raporda uzmanlar, çok sayıda AVM yapılması yerine doğru lokasyonda AVM yapılmasının verimlilik ve karlılık açısından doğru olacağını vurguluyorlar. Uzmanlar, ihtiyaçların planlanan arz ile eşleşmesi gerektiğini, aksi takdirde doymuş gibi görünen pazarlarının aslında doymamış olacağının altını çiziyorlar.