Gayrimenkul değerleme şirketlerinin ve uzmanlarının çatı kuruluşu ve Türkiye’de gayrimenkulle ilgili en kapsamlı meslek birliği olan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Başkanı Bekir Yener Yıldırım, 1980’lerin sonunda Büyükdere Caddesi üzerinde bulunan bir plazanın faaliyete geçmesiyle, bu caddede hızla yeni ofis projelerinin gerçekleştirildiğini, bu aksın zamanla finans ve hizmet sektörünün yoğun olarak yer aldığı, uluslararası firmalar tarafındanda  tercih edilen bir bölge haline dönüştüğünü kaydediyor. Yıldırım, bölgenin günümüzde İstanbul Avrupa yakasında en çok tercih edilen ofis bölgesi olduğunu belirtiyor. 

İstanbul'un merkezi iş alanı

Merkezi İş Alanı (MİA) olan bölgenin metronun da etkisiyle Büyükdere Caddesi - Maslak hattında yoğunlaştığını söyleyen Yıldırım, son on yılda bu hat üzerinde gerek yeni açılan AVM’ler gerekse yüksek standarttaki ofis alanlarının bölgeye talebi artırdığını, bununla birlikte Esentepe-Zincirlikuyu-Levent-Maslak istikametinde açılan yeni yüksek yapılı plaza tarzı ofislerin de bu gelişmede etkili olduğunu ifade ediyor. Yıldırım, Büyükdere Caddesi'nin ağırlıklı olarak A sınıfı ofislerin hizmet verdiği bir aks olduğunu, söz konusu ofislerin tüm altyapı hizmetlerinin tamamlandığını belirterek, aks üzerinde planlanan yeni yatırım olmadığını, altyapı hizmetlerinin ise ihtiyaçlar doğrultusunda kademeli olarak yenilendiğini söylüyor.

Büyükdere Caddesi, Boğaziçi ve Fatih Sultan Mehmet köprüleri üzerinden Boğaz geçişlerini sağlama avantajıyla bölgenin merkezi iş alanları arasında rakipsiz konumda bulunduğunu kaydeden Yıldırım, diğer yandan Yenikapı - Hacıosman metro hattının büyük bir bölümünün Büyükdere Caddesi üzerinde yer alması nedeniyle bölgeye ulaşılabilirliğin arttığını belirtiyor. Yıldırım, yeni açılan AVM’ler, A sınıfı ofis alanları ve Business Otel kimliğindeki yatırımlarla bölgeye olan talebin çok yoğun olduğuna dikkat çekiyor. 

Bölgedeki eski yapıların çoğunun yıkılarak yüksek standartlarda yeniden inşa edildiğini belirten Yıldırım, ancak aks üzerinde gayrimenkul fiyatlarındaki hızlı yükselişin etkisiyle yeni projeler için arsa üretiminde zorluk yaşandığını, bu durumun yeni yatırımlar için en büyük risk unsurlarının başında geldiğini söylüyor. Öte yandan, bölgedeki gayrimenkullerde kiralama/satın alma işlemlerinin döviz kuru üzerinden yapıldığını ifade eden Yıldırım, son dönemde döviz kurlarındaki aşırı yükselişin bölgedeki doluluk oranı üzerinde baskı kurduğunun altını çiziyor.

Metrekare satış değerleri 4.000-12.500 dolar

Bölgede yer alan ofislerde ortalama metrekare satış değerlerinin 4.000 ile 12.500 dolar arasında değiştiğini ifade eden Yıldırım, söz konusu değerlerin Metrocity'de 6.800-8.500, Polat Plaza'da 5.000-7.000, Büyükdere Plaza'da 4.000-5.500, Maya Akar Center'da 5.500-7.000, Harmancı Giz'de 4.500-6.000, Nurol Maslak'ta 4.000-5.250, Yapı Kredi Plaza'da 4.000-5.500, Spring Giz Plaza'da 4.000-5.500, Baby Giz Plaza'da 4.000-5.250, Akmerkez'de 7.500-8.500, Kanyon Ofis'te 9.000-12.500, Apa Giz Plaza'da 8.000-9.500, Sapphire'de 8.500-12.000 dolar aralığında olduğunu belirtiyor. 

Yıldırım, dolar bazında aylık metrekare kira bedellerine bakıldığında ise Metrocity'de 40-50, Polat Plaza'da 35-45, Büyükdere Plaza'da 35-45, Maya Akar Center'da 35-50, Harmancı Giz'de 35-50, Nurol Maslak'ta 30-45, Yapı Kredi Plaza'da 35-45, Spring Giz Plaza'da 35-45, Baby Giz Plaza'da 35-45, Akmerkez'de 40-55, Kanyon Ofis'te 45-55, Apa Giz Plaza'da 45-50, Sapphire'de 45-55 dolar aralığında olduğunu kaydediyor.