EVA Gayrimenkul'un Gaziantep genelinde gerçekleştirdiği kapsamlı araştırma, gelişen ve büyüyen Gaziantep'in konut ve ofis piyasasında yaşanan gelişmeleri gözler önüne seriyor. Kentte yaşanan gelişmeleri altyapı ve sanayi yatırımları çerçevesinde değerlendiren araştırma, Gaziantep'in dinamikleri doğrultusunda hızla kabuk değiştiren bir şehir olduğunun tablosunu açığa çıkarıyor. Değerleme sektörünün önde gelen kuruluşlarından EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanlarından Ercan Keskiner, sanayi, ticaret ve turizm kenti Gaziantep'in iki milyona yaklaşan nüfusunun yanı sıra çevre illerden aldığı yoğun göç nedeniyle yeni konut alanlarına ihtiyaç duyduğunu ifade ediyor. Keskiner, şehir geneline bakıldığında gelişimin OSB'nin yer aldığı Beykent, üniversitenin bulunduğu Akkent ve İbrahimli bölgelerine kaydığını belirtiyor.

Gelişim merkezde yoğunlaşıyor

İl genelinde site tarzı 2-3 bloklu yapılaşmaların zemin katlarında caddeye cepheli ticari mekanların bulunduğunu söyleyen Keskiner, mağaza dağılımında ise aynı ürünün satışını yapan mağazaların bir arada olduğunu kaydediyor. Gaziantep'te ofis anlayışının İstanbul'daki plaza ve ofis yapılarından farklılık gösterdiğini dile getiren Keskiner, şehir merkezi dışındaki ilçelerde ticari iş merkezlerinin yoğunlaştığı lokasyonların olmadığını, merkezde ise iş hanları, Cazibe İş Merkezi ve Karagülle İş Merkezi'nin ofis alanı olarak öne çıkan yapılar olduğunu belirtiyor. Bununla birlikte, Gaziantep'te faaliyette bulunan beş AVM'nin olduğunu ve inşaat halinde AVM bulunmadığını ifade eden Keskiner, alışveriş merkezlerinin ağırlıklı olarak şehir merkezi ve Şehitkamil'de konumlandığını belirtiyor. Kültürel ve turistik tesislerin ise Zeugma Antik Kenti ve Antep Kalesi çevresindeki eski Antep evlerinin ve Bakırcılar Çarşısı'nın yer aldığı bölgede bulunduğunu kaydeden Keskiner, buna bağlı olarak otellerin D400 Otoyolu, Fevzi Çakmak Bulvarı, İnönü Caddesi ve Tüfekçi Yusuf Bulvarı'nın çevrelediği alanda konumlandığını ifade ediyor. 

Gelişen ve büyüyen Gaziantep'te sağlık yatırımlarının da hızla arttığını ve çeşitlendiğini belirten Keskiner, kentin sağlık sektöründe Türkiye'nin cazibe merkezi olan 16 kentinden biri olduğuna dikkat çekiyor. Türkiye'nin en büyük Yanık ve Yara Tedavi Merkezi'nin Gaziantep'te yer aldığını ifade eden Keskiner, bazı hastanelerin Suriye ile kardeş hastane protokolü olduğunu, Suriye'den gelen çok sayıda hastanın Gaziantep'te sağlık hizmeti aldığını belirtiyor. Keskiner, diğer komşu ülkelerden de Gaziantep'e hastaların gelmesiyle birlikte kentte sağlık turizminin de önem kazanmaya başladığını kaydediyor. 

Ulaşım ve sanayi yatırımları hız kesmiyor

Ulaşım ağı kapsamında Gaziantep'ten Adana, Osmaniye, Mersin, Karaman, Konya, Ankara ve İstanbul'a gidecek hızlı tren hattı planlanıyor. EVA Gayrimenkul'un araştırmasında, bu kapsamda Gaziray Projesi'nin geliştirildiği ve kentteki mevcut demiryolu hattının 25 kilometrelik metro hattına dönüştürüleceği ve yüksek hızlı metroların yerleştirileceği bilgisi veriliyor. Proje tamamlandığında günde 100 binden fazla kişinin Gaziray ile taşınabileceği öngörülüyor. 

Proje kapsamında Başpınar ve Oduncular arasında yapılacak 25 kilometrelik banliyö hattının ise planlanacak aktarma merkeziyle şehir içi raylı sisteme entegre edilmesi planlanıyor. Başpınar-Gaziantep-Mustafa Yavuz (GATEM) - Oduncular istasyonları arasında çift hatlı, elektrifikasyonlu, sinyalizasyonlu ve karayolu trafiğinden bağımsız hattın inşa edileceği de belirtiliyor. 24 kilometrelik Tünel projesinde ise sanayicilerin rekabet gücünü artırma amacıyla Amanos Dağları delinerek Gaziantep'in Akdeniz'e açılması için çalışmalar devam ediyor.   

Diğer yandan, Gaziantep kent merkezi ve ilçelerinde 9 organize sanayi bölgesi yer alıyor. 10'uncu OSB ise Şahinbey-Polateli'nde hayata geçiriliyor. Kentte gençlere yönelik yeni spor alanları ve uluslararası etkinliklere ev sahipliği yapabilecek 3.000 kişilik kongre ve kültür merkezinin yapılması da planlanıyor. Öte yandan, kentin turizm açısından önemi devam ediyor, ancak Suriye'de yaşanan iç savaş nedeniyle olumsuz etkiler kent genelinde görülüyor ve turist sayısında düşüş yaşanacağı belirtiliyor.

Konut fiyatları 847-5.026 TL/m² aralığında

Eski konut dokusuna sahip bölgelerde ayrık nizamda 2-5 katlı betonarme konutların inşa edilmiş olduğunu ifade eden EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanı Keskiner, ancak İbrahimli ve Güvenevler Mahallesi'nin yüksek katlı, sosyal tesis ve güvenliği bulunan site tarzı yapı yoğunluğuna sahip olduğunu kaydediyor. İlk yüksek katlı yapıların özellikle Şehitkamil ilçesi Güvenler Mahallesi'nde inşa edildiğini belirten Keskiner, geçmişte yapılan bu yapıların tek bloklu apartman tarzı olması ve sosyal alanları yetersiz olması nedeniyle zamanın gerisinde kaldığını söylüyor. 

Keskiner, ilerleyen zamanlarda yüksek katlı yapıların sosyal tesis, çocuk oyun alanları, kapalı otopark, spor alanları, yürüyüş parkurları ve güvenliği bulunan site tarzı bloklu yapılara dönüştüğünü ifade ediyor. Gaziantep genelinde 1+0 stüdyo dairelerden 8+3'e kadar farklı alternatiflerde konutların yer aldığını kaydeden Keskiner, 1+0 ve 1+1 tipteki konutların lüks rezidanslarda yer aldığını ve öğrenciler ile bölgede faaliyet gösteren yardım kuruluşları tarafından tercih edildiğini belirtiyor. Keskiner, bu tipteki dairelerin 10-11 yıl gibi kısa sürede yatırımlarını amorti etmeleri sebebiyle yatırımcılar açısından da son zamanlarda talep edildiğini belirtiyor. İkamet için en çok 3+1 ve 4+1 dairelerin tercih edildiğini ifade eden Keskiner, 1+1 ve 2+1 dairelerin ise daha çok yatırım amaçlı tercih edildiğini, birim metrekare değerlerinin çok geniş bir aralıkta; KDV'den arındırılmış haliyle 847 ila 5.026 TL arasında değiştiğini kaydediyor. Keskiner, nitelikli konutlarda talep edilen birim metrekare değerlerinin de 1.200 - 3.000 TL aralığında olduğunu söylüyor. 

Konut tercihini belirleyen kriterler

EVA Gayrimenkul'ün araştırmasına göre Gaziantep'te konut almayı düşünenler genellikle ikamet amacıyla konut alıyor. Bazı projelerin ise natamam teslim edildiği görülüyor. Site tarzı konutlarda sosyal tesisi, yeşil alanı, süs havuzu, yürüyüş parkuru ve çocuk oyun alanları olan projeler apartman dairelerine göre daha fazla talep görüyor. Bu tarz sitelerde olmazsa olmaz koşul kapalı otopark ve güvenlik olarak öne çıkıyor. Sitelerde kapalı havuz tercih ediliyor, açık havuz talepler arasında yer almıyor. 

Güvenevler Mahallesi başta olmak üzere Gaziantep genelinde yeni inşa edilen projelerde bodrum katlarında kapalı otopark yapılıyor, zemin katlarda kapıcı daireleri ile giriş holleri yer alıyor. Yine Güvenevler Mahallesi başta olmak üzere Gaziantep genelinde zemin katlar, 1. katlar ve en üst katlarda yer alan daireler daha az talep görüyor. Diğer yandan, daire tercihlerinde cephe faktöründen ziyade manzara faktörü önem taşıyor. 

Talep büyük daireye

Gaziantep’te 3+1 ve daha büyük daireler yoğun talep görüyor. Bölge genelinde 3+1 daireler 150-295 m2 aralığında brüt alana sahip bulunuyor. Ev tercihi genellikle kadınlar tarafından yapıldığı için geniş mutfak alanı tercih ediliyor. Dairelerde iki adet balkon olması, balkonlardan birinin mutfak ve salona, diğerinin ise odalardan birine açılması tercih ediliyor. Balkonları mutfağa açılmayan daireler ise tercih edilmiyor. Diğer yandan, balkonların minimum 15 m2 alana sahip olması ve açık balkon olması isteniyor. Buna bağlı olarak yeni inşa edilen birçok lüks projede 20-24 m2 alana sahip balkonlar yer alıyor. 

Özellikle İbrahimli bölgesinde yeni inşa edilen lüks projelerde 5+1, 6+1 gibi büyük dairelerde hizmetli odası bulunuyor. Bölge genelinde yer alan projelerde İstanbul’da olduğu gibi kafe alanı yer almıyor. Kafeler Gaziantep genelinde sadece lüks ve her türlü sosyal aktiviteye sahip projelerde yer alıyor, bazı projelerde yapılsa bile rağbet görmediği belirtiliyor. Bölgedeki ticari ünitelerin ise daha çok tekil olan binaların zemin katlarında yer aldığı, site tarzı yapılaşmalarda ticari ünitelerin yer almadığı belirtiliyor.

Ofis alanları yavaş gelişiyor

EVA Gayrimenkul'ün araştırmasına göre Gaziantep'te ofis ihtiyacı iş hanları, 3-4 katlı küçük müstakil binalar ya da konut olarak kullanılan işlek cadde üzerinde bulunan mevcut binaların zemin katları ve/veya üst katları kullanılarak karşılanıyor. Ofislerin şehir merkezinde konumlandığı ve il genelinde az sayıda ofis bloğunun yer aldığı belirtiliyor. 

Şehir merkezi dışında birçok bölgede ofis alanlarına ihtiyaç duyabilecek müşteri kitlesi ya da ofis sektörüne ilişkin potansiyel bulunmuyor. Bölge dinamikleri içerisinde kurumların ofis katlarını ya da binaları tercih etmedikleri, bu nedenle ofis sektörünün bu yönde gelişmediği gözleniyor. Ancak araştırmada, bölgede yer alan firmalar ve iş kolları göz önünde bulundurulduğunda, ileriki dönemlerde ofise duyulan talebin artacağı ve sektörün bu yönde gelişeceği ileri sürülüyor. Şehir merkezinde konumlu yüksek katlarda yer alan dairelerin dönüşümü ile ve/veya zemin katlardaki ticari ünitelerin dönüşümü ile oluşturulan ofisler için talep edilen birim satış metrekare değeri 2.500 - 4.500 TL/m², aylık kira değerleri ise 2.500 ila 4.000 TL/ay aralığında değiştiği görülüyor.