Sektördeki gelişmelere ışık tutan raporda, ülkedeki siyasi belirsizliğin olumsuz etkilerine rağmen Türkiye pazarına girmek isteyen uluslararası markaların ilgisinin yılın ilk yarısında güçlü bir şekilde devam ettiği ve yatırım faaliyetlerinde herhangi bir yavaşlama görülmediği vurgulandı.

Kurumsal gayrimenkul danışmanlığı alanında faaliyet gösteren JLL Türkiye, her altı ayda bir hazırladığı ‘Ticari Gayrimenkul Pazarı Raporu’nu açıkladı. Rapora ilişkin bilgi veren JLL Türkiye Ülke Başkanı Avi Alkaş, siyasi gündemde yaşanan hareketliliğin ekonomi üzerindeki etkisine dikkat çekti. Bu hareketliliğin Türkiye ekonomisine ilişkin yakın gelecekteki başlıca risk faktörlerinden biri olmaya devam edeceğini söyleyen Avi Alkaş, “Ancak siyasi belirsizliğin yatırım pazarını ve genel ekonomiyi geçmişte olduğu kadar etkilemediği de görülüyor. Kapsamlı raporumuz, devam eden işlemlere ilişkin herhangi bir aksama olmadığını ve yatırımcıların özellikle siyasi duruma ilişkin endişelerinin bulunmadığını gösteriyor” dedi.

Şeffaflık artırılmalı

JLL Küresel Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi’nin önceki iki araştırmasında en çok gelişme kaydeden ülkelerden birinin Türkiye olduğuna dikkat çeken Alkaş, “Türkiye, 2014 yılında yayınlanan sekizinci araştırmada ne yazık ki düşüş kaydetti. Gayrimenkul sektöründe şeffaflık kavramını güçlendirecek somut adımların atılmasının, yatırım ivmesini korumak adına zorunluluk haline geldiğini söyleyebiliriz” diye konuştu.

Perakendede normale dönülecek

Avi Alkaş, perakende pazarı özelinde değerlendirildiğinde Türk Lirası’nda yaşanan değer kaybının kiralama işlemlerini yavaşlattığını belirterek, “Bununla birlikte, Türkiye pazarına girmek isteyen uluslararası markaların ilgisinin yılın ilk yarısında güçlü bir şekilde devam ettiği ve yatırım faaliyetlerinde herhangi bir yavaşlama olmadığı görüldü. TL’deki aşağı yönlü baskının, siyasi belirsizliğin son bulmasıyla birlikte belli bir ölçüde azalması bekleniyor. Bu durum perakende pazarının da normale dönmesini sağlayacaktır” dedi.

Ticari Gayrimenkul Pazarı Raporu’nda öne çıkan noktalar

Perakende pazarı

Seçim döneminden kaynaklanan siyasi belirsizlik nedeniyle oluşan kur dalgalanmaları ve TL’nin değerindeki sert düşüş, 2015’in ilk yarısı boyunca uluslararası ve yerel perakendecilerin ana gündem maddesi oldu.

TL’nin değer kaybetmesinin, özellikle perakendecilerin operasyonel maliyetleri içinde önemli bir yer tutan kira giderleri üzerinde olumsuz bir etki yarattığı, dolayısıyla da kiralama işlemlerinin yavaşladığı gözlemlenmektedir.

Bununla birlikte, Türkiye pazarına girmek isteyen uluslararası markaların ilgisinin güçlü bir şekilde devam ettiği ve yatırım faaliyetlerinde herhangi bir yavaşlama olmadığı görülmektedir.

Kurdaki dalgalanmalar

Kurlarda yaşanan dalgalanmalar, Türkiye’de halihazırda faaliyet göstermekte olan uluslararası perakendecileri, pazara girmeyi planlayan fakat daha faaliyete geçmemiş markalara göre daha fazla etkilemektedir.

TL’deki aşağı yönlü baskının, siyasi belirsizliğin son bulmasıyla birlikte belli bir ölçüde azalması beklenmektedir ve bu durum pazarın normale dönmesine neden olacaktır.

Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği tarafından yayınlanan Alışveriş Merkezi Endeksi, perakende talebi bakımından pozitif bir görünüm sergilemektedir. 2014 yılının aynı dönemiyle karşılaştırıldığında, Nisan 2015 için ciro değerlerinde %20 oranında bir artış görülmektedir.

Oxford Economics projeksiyonuna göre, Türkiye 2015 ve 2017 yılları arasında Avrupa’nın olgunlaşmış piyasalarından daha yüksek olan %5’lik perakende satış büyüme oranına ulaşacaktır. Birincil kiraların yılın ilk yarısı boyunca, 2014 yıl sonuna göre sabit kaldığı ve EUR 90 m2/ay seviyesinde olduğu görülmektedir.

Perakende yoğunluğu arttı

2014 yıl sonunda her 1.000 kişi başına 129 metrekare kiralanabilir alan olarak ölçülen Türkiye’nin perakende yoğunluğu, 2015’in ilk yarısı itibariyle artış göstererek, her 1.000 kişi başına 132 metrekare seviyesine ulaşmıştır.

Her 1.000 kişi başına düşen 198 metrekare kiralanabilir alan seviyesinde olan Avrupa ortalaması ile karşılaştırıldığında, Türkiye’nin alışveriş merkezi gelişimi açısından potansiyel sunduğu gözlemlenmektedir.

AVM geliştirme projeleri sürecek

2015’in ilk yarısı itibariyle, Türkiye’deki alışveriş merkezlerinin toplam kiralanabilir alanı (TKA), 350 merkezde 10,3 milyon metrekareye ulaşmıştır.

2015-2018 dönemi boyunca alışveriş merkezi geliştirme projelerinin güçlü bir şekilde devam etmesi ve 2018 yıl sonu itibariyle toplam stokun 420 alışveriş merkezinde 12,8 milyon metrekareye ulaşması beklenmektedir. İnşaat halindeki stokun ağırlıklı olarak dördüncü kuşak üst bölgesel merkezlerden oluştuğu görülmektedir.

Ofis pazarı

Raporda, talep, arz ve yeni eğilimler bakımından Türkiye’nin en gelişmiş ofis pazarı olan ve ülke çapındaki yüksek kalitede modern ofis arzının yaklaşık yüzde 80’ini sağlayan İstanbul incelenmiştir.

Kiracı taleplerinde siyasi belirsizlik nedeniyle 2014 son çeyrekte başlayan yavaşlama sürecinin, 2015’in ilk yarısı boyunca da devam ettiği görülmektedir. USD kurlarında yaşanan dalgalanma da azalan talebi etkilemektedir. Ofis kullanıcıları temkinli davranmakta ve mal sahipleri ile kiracılar arasındaki pazarlık süreçleri uzamaktadır.

Ofis arayışında olan şirketlerin daha çok metro hattına yakın ofis binalarını tercih etmeye devam ettikleri ve metro hattına yakın olmanın kullanıcı tercihlerinde giderek daha belirleyici bir etken olduğu gözlemlenmektedir.

İstanbul’daki mevcut A sınıfı ofis stoku yılın ilk yarısı itibariyle, 2014 yıl sonu ile karşılaştırıldığında, 129.000 metrekarelik bir artış göstererek, 4,1 milyon metrekareye ulaşmıştır. İnşaat halindeki arzın tamamlanması ile toplam A sınıfı ofis arzının 2018 yıl sonunda 6,6 milyon metrekareye ulaşması beklenmektedir.

Kiracı dostu koşullara yönelim

2016 yılında tamamlanması beklenen inşaat halindeki stokla birlikte, İstanbul ofis pazarı daha “kiracı dostu” koşullara doğru yönelim göstermektedir. Yılın ilk yarısında, ofis kullanıcılarına perakende alanı, restoran, kültürel aktivite ve spor kulüpleri gibi olanaklar sunan prestijli ofis binalarına yönelik talebin yoğun olduğu gözlemlenmiştir. Merkezi İş Alanı’nda 2015’in ilk yarısında yaklaşık 77.000 metrekare ofis arzı sunulmuştur. 2014 yıl sonunda %16,5 seviyesinde olan boşluk oranı, %15,2 seviyesine gerilemiştir.

Lojistik pazarı

Rapor, İstanbul ve Kocaeli’ni kapsayan Marmara Bölgesi’ndeki lojistik sektörünün dinamiklerini arz ve talep yönünden incelemektedir. Uluslararası yatırımcıları çekmenin önündeki en büyük engellerden biri olan yüksek arsa fiyatları, lojistik getiri oranları üzerinde de olumsuz bir etkiye sahiptir. Kira seviyelerinin beklenen getiri oranlarını karşılayamadığı görülmektedir.

3. Köprü, 3. Havalimanı, Organize Liman Bölgesi ve Liman Kent Projesi gibi önemli altyapı projelerinin lojistik pazarı üzerindeki olumlu etkilerinin önümüzdeki iki sene içinde görülmesi beklenmektedir.

E-ticaretin lojistik pazarında gelişmeyi tetikleyen başlıca eğilim olması beklenmesine rağmen, Türkiye’de e-ticaretin piyasa performansı beklenen ivmeyi yakalayamamıştır ve durgunluk göstermektedir.

Üç sektör başı çekiyor

2015’in ilk yarısında perakende ve gıda şirketleri gibi son kullanıcıların pazarda aktif olduğu ve son kullanıcı talebinin 5.000 ile 10.000 metrekare arasındaki daha küçük alanlarda yoğunlaştığı görülmektedir. Perakende, hızlı tüketim ve otomotiv Türkiye’de lojistik pazarını taşıyan başlıca sektörler olarak sıralanmaktadır. 2015’in ilk 6 ayı boyunca 377.000 metrekarelik lojistik kiralama işlemi gerçekleşmiştir ve kiralama işlem hacmi 2014 yılının aynı dönemine göre küçük bir düşüş göstermiştir.

İstanbul ve Kocaeli alt pazarlarını kapsayan Marmara Bölgesi’ndeki toplam lojistik arzı, 2014 yıl sonunda 7,8 milyon metrekare seviyesindeyken 2015’in ilk yarısı itibariyle 8,1 milyon metrekareye ulaşmıştır.

Otel pazarı

İstanbul turizm ve otel sektöründe 2013 ve 2014 yıllarında, küresel ve bölgesel jeopolitik sebeplerden kaynaklanan bir yavaşlama eğilimi görülmüştür. Seçim sonrası süreci ile pazardaki belirsizliğin 2015 yılının ikinci yarısında da devam etmesi beklenmektedir.

Bütün bu gelişmelere rağmen 2015 yılının ikinci çeyreğinde bazı önemli performans ölçütlerinde olumlu gelişmeler gözlemlenmiştir.

Ayrıca İstanbul, dünyadaki başlıca kongre destinasyonlarından biri olarak konumunu güçlendirmiş ve Uluslararası Kongre ve Konvansiyonlar Birliği’ne (ICCA) göre, 2014 yılında 130 uluslararası toplantı ile dokuzuncu sırada yer almıştır. İstanbul’a gelen yabancı ziyaretçi sayısının 2015 yılı Ocak-Mayıs döneminde, 2014 yılının aynı dönemine göre %5,5 artış göstererek 5,7 milyona ulaştığı görülmektedir.

Doluluk oranları arttı

Otel doluluk oranları bir önceki yılın Ocak-Mayıs dönemine göre %3,2 artarak %66,8 olurken, ortalama günlük oda fiyatlarının %5,7 azalarak EUR 123,54 seviyesine indiği ve oda başına düşen gelirin %2,6 azaldığı olduğu gözlemlenmiştir. Seçim sonrası sürece bağlı olarak, pazardaki belirsizliğin 2015 yılının ikinci yarısında da devam edeceği öngörülmektedir. İstanbul Finans Merkezi, 3. Köprü, hızlı tren ve Kuzey Marmara Otoyolu gibi projelerin yanı sıra gelişmekte olan ofis alt pazarlarına bağlı olarak İstanbul’un Anadolu Yakası’nın otel yatırımcıları ve operatörleri için daha cazip bir hale geldiği görülmektedir. Asya Yakası’nda yer alan oteller, İstanbul’daki toplam otel arzının %13’ünü oluşturmaktadır.

Son dönemde hızla devam eden otel yatırımlarının, var olan talebin üzerinde bir artış eğiliminde olduğu görülmektedir. İnşaat halinde ve planlanmakta olan tüm otel projelerinin tamamlanmasıyla, İstanbul’daki toplam otel arzının 2016 yılı sonu itibariyle %13 artması beklenmektedir. Yerli ve yabancı yatırımcıların İstanbul turizm ve konaklama sektörüne yönelik artan yatırım iştahı ve sektörün sunduğu fırsatlardan faydalanmak istemeleri, İstanbul pazarının çekiciliğinin devam edeceğini göstermektedir.