Markalı konut sektöründeki büyümeyle birlikte üretilen nitelikli konutlar bulundukları bölgelere de doğal olarak değer kazandırıyor. Günümüzde artan fiyatların etkisiyle prim potansiyeli azalsa da kimi bölgeler hala yatırımcısının yüzünü güldürmeyi sürdürüyor. Türkiye genelinde İstanbul'dan Ankara'ya, İzmir'den Eskişehir'e, Adana'dan Denizli'ye kadar gelişen kentlerde öne çıkan bölgeler son iki yılda yüzde 30'lardan yüzde 167'lere varan oranlarda prim yaptı. Örneğin Kartal son iki yıl içinde yüzde 167'lik, Maltepe Başıbüyük yüzde 133'lük, Anadolu'da ise  Ankara  Gölbaşı İncek yüzde 67'lik prim yapan semtler olarak öne çıktı.  Ekonomist'in TSKB Gayrimenkul Değerleme uzmanlarıyla yaptığı çalışma bazı bölgelerde hala prim potansiyeli olduğunu gösteriyor. Bu haftaki kapak haberde dokuz kentteki 30 gözde bölgeye ilişkin bilgiler yer alıyor. Türkiye'de güvenliği olan, kaliteli, sosyal donatılan zengin, modem yapılarda yaşama isteği gün geçtikçe artıyor.  Bu talep sadece İstanbul ile de sınırlı değil. Anadolu'nun Bursa, İzmir, Adana, Denizli, Gaziantep gibi ekonomisi büyüyen kentlerinde de ilgi kaliteli konut yönünde gelişiyor. İşte bu süreç de İstanbul başta olmak üzere Anadolu'nun şehirleşme çalışmalan hız kazanan kentlerinde yeni markalı konut projelerinin üretilmesini ve bu projelerin yükseldiği kentlerdeki kimi bölgelerin yüksek primler yapmasını sağlıyor. 

Ekonomist dergisi TSKB Gayrimenkul Değerleme uzmanlarının yardımıyla yaklaşık üç hafta süren bir çalışma ile Türkiye'den son iki yılda prim şampiyonu olan dokuz kentteki 30 bölgeyi mercek altına aldı.. Bu bölgelerin ortak özellikleri, markalı konut projeleriyle birlikte çehrelerinin değişmesi ve önümüzdeki üç yıllık süreçte de hem oturumcularına hem de yatırımcılarına prim vaat eden geleceği parlak bölgeler olmaları.  Ancak Türkiye'de ve bahsi geçen bölgelerde konut metrekare fiyatlarının her geçen yıl yükseliş göstermesi, dar ve orta gelir grubu için konut seçeneğinin azalmasına neden oluyor.

Giderek yükselen gayrimenkul fiyatları ve prim potansiyelinin düşmesiyle birlikte önümüzdeki 4-5 yıllık süreçte gayrimenkul yatırımlarının eski cazibesini yitirebileceğine de vurgu yapılıyor.

Yüzde 167 prim

İstanbul'dan Ankara'ya, İzmir'den Eskişehir'e, Adana'dan Denizli'ye kadar ekonomisi gelişim gösteren kentlerde öne çıkan semtler, son iki yılda çok yüksek oranlarda prim yaptı. Örneğin Kartal, son iki yılda yüzde 167'lik, Maltepe Başıbüylik yüzde 133'lük, Anadolu'da ise Ankara Gölbaşı İncek yüzde 67'lik primle en çok prim yapanlar listesinde başı çekiyor.  Türkiye nüfusunun her geçen yıl büyümesi, yabancı yatırımcıların Türkiye'ye olan ilgisinin artması ve kentsel dönüşüme muhtaç yaklaşık 6,5 milyon çürük konut stokunun varlığı, markalı gayrimenkul talebini artırıyor. insanların depreme karşı güvenli yapılarda yaşama isteği ve sosyal donatılı sitelere yönelmeleri, İstanbul'un dışında gelişen kentlerde de nitelikli konut talebini tetikliyor. 

30 bin konut açığı

Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Demeği (KONUTDER) Başkanı Ömer Faruk Çelik, insanların daha nitelikli konutlarda yaşama isteği çerçevesinde Türkiye'deki konut talebinin de her geçen yıl arttığına dikkat çekerken, her yıl 30 bin konut açığının oluştuğunu söylüyor. Rakamların da talebi doğruladığına dikkat çeken Çelik, şöyle devam ediyor: "Geçtiğimiz yıl nüfus artışı 630 bin olurken 600 bin adet konut inşa edildi. Rakamlardan da anlaşılacağı gibi, her yıl 30 bin adet konut açığı bulunuyor. İstanbul'da 100 bin konut ihtiyacı olmasına karşın 123 bin adet konut üretildi. Bu konutların yüzde 90'ı üst gelir grubuna yönelik konutlardan oluşuyor. Geçen yıl 37 bin adet konut İngiltere, Almanya, Suudi arabistan ve Kuveytli yatırımcıların da aralarında bulunduğu yabancılara satıldı."

Ömer Faruk Çelik, gayrimenkul sektöründe tüketici taleplerine paralel proje geliştiren şirketlerin başanlı olduğunu belirterek, "1980'li yıllarda insanlar sadece başını sokacak bir evleri olsun istiyorlardı. 19901ı yıllara geldiğizde Mavişehir'mizde apartmanlarda yaşamaya başladık. 2000'li yıllarda ise site kültürü gelişti. Asansörlü, kaloriferli, sosyal yaşam alanlan olan sitelerde oturmaya başladık. 2007 yılından itibaren de ekonomimizin büyümesi ile birlikte artık rezidanslar ve villalar devreye girdi" diyor.

Anadolu öne çıkıyor

Markalı konut projelerinin büyük bir kısmı İstanbul'da yer alırken, son yıllarda Ankara, İzmir, Bursa, Kayseri, Gaziantep gibi Anadolu'nun ekonomisi büyüyen kentlerinde de markalı konut projeleri geliştiriliyor. Bu durum Anadolu'nun diğer kentlerinde konut yapılmadığı anlamını taşımıyor. Aksine Konya, Adana, Diyarbakır gibi kentler  de de yerel müteahhitler kanalıyla kaliteli konut projeleri geliştiriliyor. Türkiye'de gayrimenkul sektöründe yaşanan gelişim küçük kentlerdeki müteahhitleri de daha lüks, daha nitelikli projeler geliştirmeye yönlendiriyor. 

"Anadolu farklı okunmalı"

Bölgelerin prim yapmalarında mega projeler ile ulaşım projeleri etkili. Örneğin fiyatları artmaz dediğimiz Kemerburgaz Göktürk'ün Üçüncü Köprü bağlantı yoluyla, Üçüncü Havalimanı ile fiyatları arttı. Yine Zekeriyaköy'de fiyatlar artmaz dedik ama Üçüncü Köprü ile hareketlendi. Projeler hayata geçtiğinde de bir artış olacaktır. Anadolu'yu ise farklı okumak lazım. Kamusal projelerin etki oranları İstanbul'daki gibi değil, nihai tüketicilerin alım gücü etkili. 300 bin liralık konut İstanbul'da pahalı değilken, Anadolu'da pahalı oluyor.  Ankara'da da son beş yılda ciddi proje yapıldı, fiyatlar yükseldi. 0 fiyatlara o konutlar satılıyor mu bilinmiyor,  İzmir  ortalaması için fiyatlar iddialı. İzmir'de proje artışıyla prim potansiyeli artar mı yoksa düşer mi iyi analiz edilmeli." 

Sinpaş GYO Genel Müdürü Seba Gacemer, insanların kaliteli, nitelikli konut talebinden yola çıkarak Gaziantep ve Denizli gibi Anadolu'nun gelişen kentlerinde projeler geliştirdiklerini söylüyor.  Yaşam standartlannın yükselmesiyle 'başını sokacak ev' mantığından sıyrılan tüketicilerin artık sosyal donatılan, güvenliği, havuzu olan ve yeşil alanlar sunan konutları tercih ettiklerine dikkat çeken Gacemer, "Türkiye'de deprem gerçeği de göz önünde bulundurulduğunda, yeni konut satın alacak olanlar sıfır konutları ya da depremde güvenli konudan tercih ediyorlar. Bu durum Anadolu kentleri için de böyle" diyor.

Fiyatlar artıyor

Büyükşehirlerde markalı konut sektörünün giderek büyümesi, İstanbul, Ankara, İzmir gibi gelişen kentler başta olmak üzere birçok kentte konut fiyatlarını son 6-7 yıllık süreçte ciddi oranda artırdı. 2012 yılında Mütekabiliyet Yasası'nın çıkmasının ardından yabancıya satışın önünün açılması ile birlikte gayrimenkul projelerine olan talebin artması fiyatları daha da yukarılara çıkardı.  Siyasi belirsizliklerin yaşandığı günümüzde fiyatların yukarı yönlü bir seyir göstermesi beklenmezken belirsizliklerin ortadan kalkmasıyla birlikte yine fiyat artışlan yaşanacağına da sektör temsilcilerince vurgu yapılıyor. 

Kamu projesi etkisi

Gayrimenkul piyasasında yaşanan hızlı gelişimde, bölgelerin değerlenip ön plana çıkmalarında son yıllarda hayata geçirilen büyük kamu projeleri son derece etkili oluyor. Bu projelere yakın yerlerde konumlanan gayrimenkullerin hızla değer kazanması, bu bölgelere yatırım yapan yatırımcıların yüzünü güldürüyor. Başta İstanbul olmak üzere  Anadolu'nun birçok kentinde bölgelerin gayrimenkul piyasasının gelişmesinin o bölgeye giden altyapı ve bölgede yapılan projelerle bağlantılı olduğuna dikkat çekiliyor. Toplu taşıma hatlarının gelişmesi, bölgede ölçeği büyük projelerin hayata geçmesi, ilgi ve yoğunluğu arttıran en önemli etkenler oluyor. Geliştirilen büyük kamu projeleri geldiği bölgenin çevresinin tercih edilirliğini ve değeri arttırıyor. Örneğin Üçüncü Köprü, Üçüncü Havalimanı, bağlantı yollan ve çevresi, İstanbul Finans Merkezi ve çevresi bu gelişime en güzel örnekler olarak gösteriliyor.  Çünkü bu projelerin her biri gittiği güzergahta ve bölgede projelerin, arsalann değerlerini artınnış durumda.

Gelecek beklentileri

İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan, İstanbul'da Atakent, Kağıthane, Kartal ve Zekeriyaköy bölgelerinin ulaşım projelerine ve köprülere yakın olmaları nedeniyle değerlendiğine dikkat çekiyor.  İnanların bu dört bölgede yatırım yaptığına dikkat çeken inan, "Türkiye'de bir bölgenin değer kazanabilmesi için ya çok merkezi bir konumda olması ya da ulaşımının kolay olması gerekiyor. Bu kriterlere sahip bölgeler de değerlenmeye devam ediyor" diye konuşuyor.  Gelecek üç yıl içinde özellikle İstanbul'da toplu taşımanın gideceği bölgelerde pozitif bir değer artışı görülmesi beklentiler arasında. Bu süreçte Anadolu Yakası'nda çekmeköyTaşdelen hattı, Kurtköy-Tuzla bölgesi, Beykoz, Şerifali-Ataşehir bölgesi, Avrupa Yakası'nda ise Zekeriyaköy, Başakşehir-Kayaşehir, Ispartakule gibi bölgelerin diğerlerine göre ön planda olmaları bekleniyor.  Şehirli insan için hayat yalnızca işten eve gidebilmek demek değil."

"Merkez dışından talep"

Özellikle şehir merkezlerindeki artan arsa maliyetleri, otomatikman buralardaki markalı konut fiyatlarına yüksek maliyet olarak yansıyor. Bu da üst segmente yönelik projelerin geliştirilmesine yol açıyor. Metrekare fiyatı yüksek projelere talep de diğerlerine oranla daha düşük seyretmekte.

Merkezlerde az inşaat alanının kalması, buradaki projelerin fiyatlarının ve metrekare satış fiyatlarının yükselmesine neden oluyor. Yeni gelişime açık ya da kentsel dönüşüm alanlarındaki projeler orta segmente hitap ettiği için satışları hızlı gidiyor.

Dolayısıyla bu bölgelerden gelen kredi talebi de aynı oranda daha yüksek" 

Primi tetikleyen 3 neden

Özellikle istanbul'da son beş yılda konut satış fiyatlarının yüzde 104 oranında arttığına dikkat çeken Denge Değerleme Özel Projeler Genel Müdür Yardımcısı Ahmet Arslan, gayrimenkulde yüksek oranda değer artışını tetikleyen başlıca üç temel nedeni şöyle özetliyor:

1. Kadim kent merkezleri: Gelişmiş dünya kentlerinde bu süreç 1980'li yıllar ile gerçekleşmeye başlasa da Türkiye'de kent merkezlerinin değer kazanması özellikle 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası ile başladı.

Eski ve yıpranmış binalar yasanın getirdiği avantajlarla yenilenirken gayrimenkul fiyatları da artış gösteriyor. Kadıköy, Bakırköy, Şişli, Beyoğlu ve Bayrampaşa ilçeleri bu duruma en iyi örnekler oluyor. 

2. Nitelikli konut projeleri: Gayrimenkul geliştirmeye elverişli büyük yüzölçümlü arsa ve arazilerin kent çeperlerinde yer alması yeni konut alanları için potansiyel oluşturuyor. Bu durum büyük geliştirici firmaları kent merkezlerinin dışına yönlendirirken gayrimenkul fiyatlarının bölgede artmasına neden oluyor. Anadolu Yakası'nda Sultanbeyli ve Tuzla, Avrupa Yakası'nda ise Esenyurt ve Beylikdüzü bu duruma örnek bölgeler.

3. Mega projeler: Üçüncü Köprü, Avrasya Tüneli, Üçüncü Havalimanı projesi, yeni metro güzergahları (M5 Üsküdar-Çekmeköy Hattı, Marmaray'ın Anadolu Yakası'nda Gebze, Avrupa Yakası'nda Halkalı'ya kadar uzatılması, M7 Mecidiyeköy Mahmutbey hattı) gibi kent ulaşım altyapısını etkileyen projeler gündeme geldikleri bölgede ve yakın çevrede gayrimenkul fiyatlarının artmasına neden oluyor. Arnavutköy, Sarıyer, Zeytinburnu, Sancaktepe, Beykoz ilçelerinin gayrimenkul fiyatlarında ulaşımın etkisi olurken, gelecek üç yılda da benzeri bölgelerde bu etkinin sürmesi bekleniyor.

"Anadolu'da tavan fiyat"

"Öncelikle bir yerin prim yapabilmesi için iki nedene ihtiyacı var. Birincisi doğal manzaraya sahip, merkezi konumda olması, ikinci olarak da bir ihtiyaç oluşacak. Bunun örneğini Kartal, Pendik, Ümraniye, Çekmeköy, Sancaktepe, Zeytinburnu, Mertergibi bölgelerde görebiliyoruz.  Yakın gelecekte, Ataköy, Bakırköy, Sefaköy, Maltepe, fikirtepe gibi bölgeler de yaşam kalitesi arttıkça yatırımcısını mutlu etmeye devam edecektir, istanbul dışındaki illerin bir handikapı bulunuyor. Ne yaparlarsa yapsınlar, suni olarak bir değer kazandırmaya çalıştıkları için bir üst tavan var ve onun üzerine çıkma şansları yok.

"Ulaşım projeleri etkisi" 

"Türkiye'de son 10 yılda gayrimenkul yatırımları büyük artış gösterdi. Son üç yılda da ülke genelinde ortalama gayrimenkul satış fiyatları yüzde 30 arttı, istanbul, Denizli ve adıyaman'da fiyat artışı yüzde 50'nin üzerinde. Kent merkezlerindeki dönüşüm 10 yıl boyunca devam ederken fiyatlar da artacaktır. Dünya örneklerini incelersek, Paris, Londra ve New York'ta kent merkezlerinde konut fiyatları hala artıyor. Kent çeperlerine yapılan yatırımların önümüzdeki üç yılda artış hızı devam edecek sonrasında artış ivmesi azalacaktır. Özellikle iki yakayı birbirine bağlayacak projeler ilgili bölgelerde gayrimenkul fiyatlarını arttırmaya devam edecektir!' Kendine ve ailesine vakit ayınp birlikte zaman geçirmek isteği de ağır basıyor. Bu çerçevede AVM'ler, yeşil alanlar, bankalar, restoranlar ve güvenliğin de bir arada yer aldığı karma projeler tercih ediliyor. 

Marka kentler

Türkiye'de son yıllarda Eskişehir gibi marka kentlerin ortaya çıktığı da görülüyor. Özellikle son dönemde Eskişehir, yerel yönetimin çabalanyla Türkiye'nin en modem kentlerinden biri olarak öne çıktı. Temizlenen Porsuk Çayı, şehir içi hafif raylı sistem taşımacılığı, parklar ve yeşil alanlar, İç Anadolu'nun ortasında kumlan suni bir plaj ile tüm Türkiye'ye markalaşma konusunda ömek oluyor. Batıkent bölgesinde yaşanan değişim herkesi şaşırtıyor. Daha önce bu bölgede üniversite vardı. Ancak bölgenin dokusunun değişmesiyle birlikte son iki yılda metrekare fiyatları yüzde 40 oranında prim yapmış durumda. Yaşam olan bölgelerde daha nitelikli konut ihtiyacı oluşuyor, arsalar ve yapılan yatırımlar değerleniyor. Ayrıca değerlenebilecek olan bölgeleri önceden öngörüp buraya gerekli yatırımların konutlaşmadan önce yapılması ile ivme kazandırılan bölgeler var. Örneğin Ankara İncek bölgesi, Ankara'nın lüks konut yapılaşma bölgesine ihtiyacı olduğu savından yola çıkarak hazırlanan bir bölge olarak gösteriliyor.  Uzmanlar gayrimenkul yatırımı yaparken dikkat edilmesi gereken unsurlardan birinin yerel yönetim becerisi olduğuna da vurgu yapıyor. Çünkü kenti güzelleştirecek yatırımlar yapan yerel yönetimler gayrimenkullerin de değerlenmesini sağlıyor. 

"Konut alımı zorlaşıyor"

"Türkiye'de markalı konut sektörünün hızla büyümesiyle birlikte nitelikli konut üretimi de arttı. Markalı konutlar bulundukları bölgeye değer katıp çevresindeki konutların da fiyatlarını artırıcı etki yapıyor. Bu durum da kimi bölgelerin ciddi primler yapmalarına neden oluyor.  Ancak bu süreçte orta ve alt gelir gurubunun konut alımı da zorlaşıyor. Çünkü değer kazanan bir bölgede fiyatların aşağı gelmesi mümkün olmuyor. Bu bölgelere yatırım yapanlar için olumlu olan bu durum, yeni konut sahibi olmak isteyenler için işleri zorlaştırıyor!' 

"Markalı konut değer katıyor"

Bölgelerin prim yapması toplu taşımanın bağlanması, bölgede ölçeği büyük projelerin aktive olmasıyla gerçekleşiyor. Özel projeler geldiği bölgenin çevresinin tercih edilirliğini ve değerini arttırıyor. Üçüncü Köprü, Üçüncü Havalimanı, bağlantı yolları ve çevresi, İstanbul Finans Merkezi ve çevresinde olduğu gibi.  Gelecek üç yılda istanbul'da toplu taşımanın gideceği bölgelerde değer artışı göreceğiz.  Anadolu Yakası'nda Çekmeköy-Taşdelen hattı, Kurtköy-Tuzla bölgesi, Beykoz, Şerifali-Ataşehir, Avrupa Yakası'nda ise Zekeriyaköy, Başakşehir-Kayabaşı, Ispartakule ön planda olacak, istanbul dışında ise Ortadoğuluların tercih ettiği Yalova'da artış bekliyorum" 

KAYNAK: Milliyet