İstanbul, Avrupa’daki şehirlerin yeniden yükselişe geçmesi nedeniyle bu yıl listede gerilemesine rağmen, öğrenci konutları gibi yükselen yatırım alanlarıyla birlikte, küresel yatırımcı gözünde önemini korumaya devam ediyor. Uluslararası yatırımcılar İstanbul’da öğrenci evi alıyor. Urban Land Institute (ULI) ve PwC işbirliğiyle hazırlanan ve sektöre yönelik önemli öngörülerde bulunan Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2015 Raporu’ndan derlenen “En İyi Yatırım Pazarları” listesine göre İstanbul, uluslararası gayrimenkul yatırımcısının en çok tercih ettiği Avrupa şehirleri arasında 20. sırada yer alıyor. İstanbul, geçen yıl bu listede yedinci sırada yer alırken, Avrupa şehirlerindeki ekonomik iyileşmeyle birlikte gelen sıçrayış nedeniyle bu yıl 13 sıra geriledi. Geçen yıl pazarda yaşanan gerileme sürecinden etkilenen şehirlerin, 2015 sonuçlarına bakıldığında Avrupa ülkelerindeki ekonomik krizin etkilerinden sıyrıldığı gözleniyor. En İyi Yatırım Pazarları Listesi’nde Atina 23 sıra, Amsterdam 17 sıra ve Lizbon 17 sıra yükselerek, emlak alanında sundukları yatırım fırsatlarının popülaritesi ile öne çıktı.

Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2015 Rapor sonuçlarının açıklandığı toplantıda, sektörel gelişmeleri ve 2015 yılına dair beklentileri değerlendiren ULI Türkiye Başkanı Haluk Sur raporda öne çıkan İstanbul ile ilgili veriler hakkında şunları söyledi: “Kriz sonrasında Avrupa’da yaşanan değişimlerle birlikte, pek çok kentin, yatırım perspektifi açısından geri plana itildiğini görmekteyiz. Buna karşın, Alman kentleriyle birlikte bu yıl, Dublin, Madrid, Atina gibi küresel krizden çok etkilenmiş ve değer kaybetmiş kentler sıçrayış göstermekte ve Avrupa’nın önde gelen yatırım alanları olarak fırsatlar sunmaktadır.

Günümüzde, gelişen kentlerin yeterince doygunluğa erişmesinden ötürü, ikinci kentlere yöneliş olduğunu ve yeni fırsatlar arandığını gözlemliyoruz. Bu yıl, düşen kentlerin yükselişine şahit olacağız. İstanbul, şimdiye dek pastadan yeterince pay almamış olsa da, geliştirme perspektifi açısından halen 27 kent içinde ilk 9'da yer almaktadır. Bununla birlikte, Türkiye'yi sadece İstanbul’dan ibaret düşünmemek gerekir. Yeni yatırım havzaları ön plana çıkarken, Kocaeli, Bursa, Balıkesir, İzmir gibi kentler yatırımcıya yeni cazibe alanları sunuyor. İstanbul sıralamada düşüş gösterse de, hala yatırımcının ilgisi devam ediyor ama bu durumun iş hacmine dönmesine ihtiyaç var. Önümüzdeki yılla birlikte bunun yükselişe geçeceğine inanıyorum. Avrupa’nın en önemli yatırım araçlarından biri olan öğrenci evleri açısından ise İstanbul, küresel yatırımcılar için önemini koruyor.’’

PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu ise işlem azlığı ve sığlığı nedeniyle uluslararası yatırımcılar için soru işaretleri oluşturan İstanbul’un sıralamada gerilemesinin biraz da dönemsel etkiler düşünüldüğünde sürpriz olmadığını belirtti. Bayraktaroğlu sözlerini şöyle sürdürdü: “Bu yılın raporunda İstanbul'un 13 sıra birden düşerek 20. sıraya yerleşmesi bir açıdan hayal kırıklığı yaratıyor olsa da yatırımcılar açısından şehirler sıralamasında düşen değil yükselen şehirlere yoğunlaşmak, resmi doğru okumak açısından önemli. İlk 5 sıradaki şehirlerin, güçlü Alman şehirleri ile Dublin, Madrid ve Atina olduğuna dikkat etmemiz gerekir diye düşünüyorum. Alman şehirleri her dönemde, piyasa derinliği ile düzenli ve güvenli getiri sağlamaları açısından her zaman tercih ediliyor. Diğer üçünün ise, global kriz sebebi ile bir anlamda en düşük değeri görmüş ülkelerin şehirleri olduğunu ve Avrupa ekonomisindeki kriz sonrası dönemde en düşük seviyelerden alım için yatırımcılara iyi bir fırsat oluşturduğunu söyleyebiliriz. Kriz döneminde ülkemiz gayrimenkulünde yukarıda belirttiğimiz ülkelerdeki gibi dramatik değer kayıpları yaşanmadığı için bu fırsat döneminde yatırımcıların İstanbul'a yönelmemesi, bir de bunun üzerine güneydoğu sınırlarımızdaki ülkelerin hiç de güvenli olmayan ortamını ekleyince, son derece doğal görünüyor. Öte yandan İstanbul her şeye rağmen gelişme beklentilerinde yine yükseklerde, 9. sırada yer aldı. Bu da, yatırımcıların "geçici süre" için yöneldikleri çok düşük fiyatların yer aldığı pazarların doyması sonrasında gözünü tekrar Türkiye'ye çevireceğinin önemli bir göstergesi. Dolayısı ile bu yılki konumlanmayı, mevcut "fırsat" döneminin “konjonktürel” bir sonucu olarak görmek ve gelecek için yatırımcı akımını beklemek hiç de yanlış olmayacaktır.”

İstanbul öğrenci konutlarında fırsat sunuyor

Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2015 Raporu’na göre bu yıl Türkiye ekonomisinde, hem ofis hem de konut sektörünü etkileyeceği düşünülen bir “iyileşme” beklentisi hissediliyor. Diğer şehirlere nazaran görece küçük bir gayrimenkul piyasasına sahip olan İstanbul’da 2014’ün ilk 9 ayında, 463 milyon Euro değerinde gayrimenkul el değiştirdi. Bununla birlikte Türkiye genç nüfus oranı ve hızlı büyüyen nüfusuyla yatırımcıların radarında yer alıyor.

Avrupa’da yatırımcılar ikincil şehirlere yöneliyor

Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2015 Raporu’na göre Avrupa'nın önde gelen gayrimenkul pazarlarında birincil varlıklar için süren rekabet, emlak yatırımcılarının ikincil varlıklara ve yükselen pazarlara yönelmesinin önünü açıyor. Rapor, Avrupa'daki ekonomik belirsizliğe rağmen, emlak sektörünün yatırımcılar için karlı bir yatırım alanı olma özelliğini koruduğunu da gösteriyor. Yatırımcıların yüzde 70'i, birincil gayrimenkulleri bulma arayışıyla birlikte, bu yıl kendi pazarlarında öz kaynağın bollaşacağına ve borçlanma olanaklarının artacağına inanıyor. Yatırımcılar Avrupa’da karşılaştıkları en büyük sorunları sıralarken, mevzuat değişiklikleri ve finansman maliyetleri gibi kalemlerin öncesinde yatırım yapılabilir ‘varlık azlığından’ bahsediyor. Yatırımcıların yüzde 82'si, bu sene ana konunun yatırım yapılacak uygun varlıkların bulunması olacağına inanıyor. Ana şehirlerde yatırım amaçlı birincil gayrimenkul bulunmasındaki sıkıntı yatırımcıların büyük devlet fonları ile Asya ve Kuzey Amerika merkezli emeklilik fonlarının sağlayacağı finansman olanakları ile ikincil şehirlere, varlıklara ve gelişme fırsatlarına yönelerek daha az rekabetçi ortamlara kaymasına neden olacak gibi görünüyor. Örneğin Almanya'daki diğer büyük şehirlere kıyasla daha az maliyetli görüldüğü için Avrupa'nın en büyük yatırım pazarı olan Münih'in yerini bu yılki raporda Berlin alıyor.

2015 için Avrupa’da En İyi Yatırım Pazarları

Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2015 Raporu’na göre 2015 yılı için Avrupa'daki en iyi beş gayrimenkul pazarının aşağıdaki şehirler olacağı tahmin ediliyor: 1. Berlin – Bu yılın yatırım tahminlerinde birincilikte Münih'in önüne geçen şehir, geçen yıla göre yükselişe geçti. Çok uzun süredir yerli satıcıların çoğunlukta olduğu Berlin'deki yatırım ortamı, uluslararası yatırımcıların şehre akın etmesiyle değişikliğe uğradı. Şehir, medya ve teknoloji merkezi konumunda ve şehrin sahip olduğu genç nüfus, konut sektöründe yatırım cazibesini artırmasına yardımcı oldu. 

2. Dublin – Yeniden ikinci sıraya yükselen Dublin, yatırımcıların fırsatlar için yarıştığı güçlü bir yıl daha geçirdi. Düşük tedariki temel alan kiralama alanında yakaladığı sağlam büyüme, istihdam gelişimi ve yükselen ekonomisiyle şehir başarılı bir profile sahip. Ofis kiralamaları ve değerler emin adımlarla ilerliyor fakat yine de şehrin krizden önceki noktaya ulaşması için yol kat etmesi gerekiyor.

3. Madrid –Bu senenin yatırım tahminlerinde hızla yükselen bir şehir oldu ve şu anda birçok yabancı yatırımcı şehri hedefleri arasında görüyor. Fakat İspanya'nın sağlam ve uzun vadeli bir iş geleceği sunup sunmadığı konusu, yatırımcılar arasında yoğun şekilde tartışılıyor.

4. Hamburg – Bu sene bir sıra düşüş yaşadı. Bunun esas nedeni ise, yatırımcıların şehrin olanaklarında yaşadığı kayıplardan ziyade daha küçük ve daha yeni pazarlara yönelmesi oldu. Uluslararası yatırımcılar, Hamburg'a akın ediyor. Öyle ki 2014'ün ilk 9 ayındaki 2,4 milyar Euro’luk işlemlerin yarısını bu yatırımcılar oluşturdu. Büyüyen nüfus da gelişen konut sektörünü işaret ediyor.

5. Atina – 23'üncü sıradan 5'inci sıraya yükselerek bu senenin listesinde en büyük sıçrayışı gerçekleştiren şehir Atina oldu. Yakın zaman önce yapılan Gelişen Trendler anketi, yatırımcıların İspanya, İrlanda ve İtalya gibi diğer sıkıntılı pazarlara girme eğiliminde olduğunu fakat Yunanistan'ın ilgi çekmeye başladığını gösterdi. Avrupa'nın olumsuz anlamda en fazla etkilenen ekonomisi olan Yunanistan hassas yapısını sürdürmesine rağmen, öncü yatırımcılar ekonomi normale dönmeden mevcut fırsatlardan yararlanmaya çalışıyor.